高手投資

最近樓市氣氛甚淡，樓價顯著下跌，中原城市領先指數已跌穿160，重返2017年樓價水平，成交亦稀少。如此市況，就算有心入市的人，都抱觀望態度，不敢貿然入市。然而，樓市氣氛話轉就轉，若然發現樓市有以下訊號，很大機會已經見底。

今年投資市場奇差，港股曾大跌四成，就連穩陣的債券基金，好多都要蝕兩成。喺呢個十年難得一遇的熊市，樓市已經算跌得少。但始終中原城市領先指數已經跌穿160，唔少人都會驚，會怕。最近收到唔少同學及朋友查詢，都係好似今次呢位讀者的煩惱。

最近不少相熟地產代理都跟我訴苦，生意差了很多…
裁員有，結業都有，細行有，大行都有！日前筆者到旺角與合作夥伴開會，樓下原本有一間挺大間的單邊舖，原本是一間大行分店，現在已變成口罩店。另外筆者公司附近，也有兩間大行分店結業。細行也不好過，聽相熟細行說，現在只能靠做一些租盤勉強維持。

讀者來信
本人曾經有過物業，可惜在2017年，見樓價升得高，於是就把單位賣了，原本計劃是先租地方住一、兩年，待樓價跌的時候再買回來，賺取差價，可惜事與願違，之後樓價雖有起起伏伏，但就未返回當年自己賣樓的價錢，所以一直上唔番車，這就是落錯車吧。

由香港首富李嘉誠建立的長實集團，一舉一動都被視為經濟寒暑表。就像早幾年賣香港資產如中環中心，就被視為撤資。最近長實又有一單觸目的交易，就是將半山波老道豪宅的餘下的百多個單位，一次過用208億元賣給外國基金，很多人因此演譯為：「誠哥睇淡後市」，然後就說香港樓市見頂好危險。今次就跟大家分析，長實賤賣豪宅有乜啟示。

有朋友最近經常睇樓，想趁樓價下跌買番間上車，唔使再租人地方住。但又擔心買完之後樓價會繼續下跌，所以都係得個睇字，遲遲唔敢出手。於是他前來問筆者，覺得後市會唔會繼續下跌？如何揀選有抗跌力的物業？

最近外匯急跌，日圓兌港元跌至5.4至5.5算，英鎊更跌穿9算，今個星期更曾見8.1算。其他亞洲貨幣如南韓圜、台幣及泰銖都跌。有些朋友問，外匯跌咁多，現在買外國樓等於打了八折或九折，再加上香港通脹溫和，加息幅度不及外國凶狠，借港元買海外樓賺息差，好似有著數，值得做嗎？

最近收到一位朋友查詢，他說去了一個老牌屋苑睇樓，樓齡40多年，那天一口氣睇了好幾個單位。代理說這個屋苑業主實力硬淨，很難開低價，附近有些屋苑呎價只是15000左右，但這裏呎價高達18000，一個500多呎的單位開價過千萬，但市值租金大約2萬，問我是否值得投資呢。

一位讀者來信，他大約40歲，在政府部門工作，太太為家庭主婦，有一小孩子；家庭月入5萬，儲蓄及基金等流動資金約100萬，還有一層與弟弟聯名物業已供滿，市值約400萬左右，現在是讀者的媽媽居住。

最近日圓下跌，兌每百港元跌穿6算，一度低見5.8。好多香港人都係日本控，喜歡買日本物品，在疫情前更經常去日本旅行，所以今次Yen跌，吸引不少香港人唱定Yen。最近更有一些代理，以「Yen跌買日本樓更平」作為招徠，但要小心，因為投資日本樓有不少風險要面對。