升得多 就值得投資？ 小心誤中投資3大盲點

每當有代理推銷手上物業，他們都有一個理據，就是「這屋苑很多人買，過去一年升幅很勁」、「這地區近幾年呎價升了幾成，跑贏其他區。」如果你單憑這原因追入，好容易中伏。

升幅大，可能因為之前跌得多！

就像中學時做物理課實驗，將籃球從高處掉下。若從三樓掉下，自然比從二樓掉下彈得高。

樓市亦是一樣，有些地區可能在某段時間，受到某些特定因素衝擊，出現較大跌幅，衝擊過後就會出現較強反彈。

例如東涌，不少代理及媒體都吹捧是去年升幅最大的地區之一，是否值得投資呢？

東涌最大優勢是近機場，有很多機組人員及航空相關產業從業員捧場，然而疫情期間，航空業癱瘓，甚至大裁員，令東涌樓價及租金出現明顯跌幅。記得有段時間，不少投資者冒名而至，想劈價執筍盤。

疫情過後，反彈明顯，單看數據，過去一年升幅確實很大，但升勢是否可以維持呢？北大嶼及明日大嶼計劃將有很多供應啊！

很多地區及屋苑即使沒有特定因素衝擊，都會以下因素影響樓價，包括有業持貨能力較弱，少少負面新聞就嚇至要賤賣。又或是有些理財不善的業主，要蝕讓物業套現周轉。在伙數多的巨型屋苑，一般在跌市時會互相踐踏，所以會出現較大波幅。

升幅大，可能因為基數低！

這是另一個常見的投資盲點，例如筆者於2015年跟學員們到珠海買樓投資，當時港珠澳大橋仍未建成，樓價仍未反映利好因素，很多樓確實很抵買。

例如我們買的二線區一線地段樓盤，呎價只是800元，幾年間就翻了一倍多。惟即使翻了一倍多，呎價亦只是1600元。

後來港珠澳大橋通車了，大家都熱烈關注珠海，代理亦力推甚麼千億基建，然而基數已經不同了。當時我們買的地區，新盤呎價已逾2000元，部份一線位置的大盤呎價更高達6000元。

雖說珠海仍有發展空間，問題是樓價已經很高了，基數高了，難道可以再升一倍？再升一倍樓價就超越深圳！怎麼可能呢？珠海未有這個條件。

從專業投資角度分析，未來幾年如果再升，升幅最多只是一兩成，賺幅絕不吸引。相反筆者與學員會陸續沽出珠海單位獲利，然後轉戰惠州及肇慶，基數就低得多。

例如筆者與學員們去年遙控買入的肇慶樓，呎價才700元，只要揀對地方、揀對樓盤、入貨價準，地區真的有發展，翻一倍有何難？

升幅大，可能因為快車期！

有些地區升得快，是因為正處於變化時期，但變化過後，升勢是否仍然可以維持呢？

例如筆者早年在港島西區買樓上車，那時是2005年，當時港島西還沒有地鐵，樓價甚至平過新界，幾乎是呎價最平的地區之一。後來港島西線落實，港島西已經搖身一變成為最貴的地區之一，這是高速變化期。

問題是…通車後呢？變化越來越小了！再加上基數很高了，新樓的呎價已經高達3萬了，所以近年港島西樓價升幅非常有限，甚至可以說是跑輸大市。所以筆者早於2018年就全數沽出港島西的物業，轉戰其他高速發展的地區了，例如相對低水的康城。結果證明，康城近幾年升勢相當高速，跑贏大部分地區。

快車之後會轉慢車，這是不變定律，所以筆者也不敢說康城樓價會持續上升。所以我們都會不斷留意市場變化，覺得樓價升至不合理地高，就會沽出套現，再去其他低水地區。

所以買樓投資，不能單看甚麼過去一年升幅…
升得多，反而可能是高位接貨，更危險！
跌得多，反而可能是好機會，不要被盲點所誤啊！