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很多人都以為,買樓時剛巧做了一個低息Plan,如果貿貿然轉按,息口有機會貴了,變相供樓負擔增加,好唔抵。尤其是多年前曾出現H+0.7%的絕世好Plan,令很多業主放棄轉按的念頭。但其實大家識玩轉按,賺得可能更多。
用家考慮轉按,視乎是否可以慳息、賺回贈!
投資者考慮轉按,視乎是否可以套現、倍增資產!
金融海嘯後,2010年筆者重整旗鼓,一口氣買了好幾個單位,都是用類似世紀好Plan的按揭計劃,H+0.7%。
當時一個得寶花園約280呎的單位,成交價大約是150萬至160萬,當時標準7成按揭計算,每月供款3500元左右,利息只需800多元,收租7200元,超強正現金流,爽!
不少人抱著用家心態,為求慳息,捨不得轉按!
後來不少銀行開始調高按息,例如H+1%,一轉按就要供多0.3%,一開始回贈不是太多,沒有動力轉按。
在按息持續上升下,例如H+1.3%,相差逾0.6%,世紀好Plan優勢更明顯,更多人捨不得轉按,尤其是買樓自主的用家。
學員抱著投資者心態,說轉就轉!
話說筆者買入得寶兩年後,很多細價樓都升值近百萬,數是這樣計的:
第一,轉按雖然要多付利息,然而每月供款相差不多,以筆者的得寶花園單位為例,只是供多百多元而已。
第二,轉按有現金回贈,可補貼利息的損失。
最後,亦是最重要的一點,透過轉按,可以套取大筆資金,以升值100萬計,就可以供多70萬,當時很多細價樓都是200多萬,標準按7成計,轉一轉按,就有足夠首期再買多層樓收租了。
轉按套現再買樓 會否很大負擔?
很多人質疑:「借咗唔洗還咩?」
筆者的回應是:「係,真係唔洗還!」
當時市區細價樓租金回報,普遍有5厘以上,足夠抵銷供款有餘,計過數之後,我們的結論是,即使利息多了,還是要轉!
再過兩、三年,樓價又升了,又再轉按…
就這樣,一層變兩層、兩層變四層…幾年間就財務自由了!
今天,更應該轉按!
無論你是用家的心態,還是投資者心態…
首先,從用家心態來看,今時不同往日了!
現在美國已步入加息週期,雖然最優惠利率(P)未必會即時加,但Hibor很有可能會抽高。2018年一個月拆息也曾升到2% 水平,觸及鎖息上限。如果H持續高企,即是說世紀好Plan也不能慳息了!
其次,有些進取的銀行,有機會給予高的轉按現金回贈,之前亦曾高見1.9%。雖然現在的回贈以不及早幾年進取,但很多仍有大約1%。
如果每兩、三年就轉一次,每次賺1%,還有高息存款Mortgage Link戶口,就算將來拆息下調,利息供多了,也可以賺回來。
波叔PLAN利中型單位 轉按後有首期資金
再從投資心態看,錯過了之前幾次機會?今次別再錯過了!
樓市好淡爭持,有機會可以執平貨,但錢從何來?名從何來?
首先,持貨7、8年,相信你的物業已經倍翻,如果現在轉按,不但供樓沒有蝕底,還可以套取大筆資金,例如升值400萬,以6成按揭計可套現逾240萬,等待機會。
其次,最近「波叔Plan」放寬了樓按,有機會推動換樓鏈,下一輪升浪有機會出現在800萬至1000萬等較大額的物業。當大家轉按後有大筆資金,便有首期可以買到這些中價物業。
當然,現在辣招仍在,要順利買多層樓,仍然要有名,還要計壓力測試,有機會再慢慢分享,如可以計盡點、供多點,但做好準備,機會來了才能把握!
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