讀者來信
Anthony Sir：
你好，本人原本有兩層細價樓，一層自住，一層收租。2016年年中樓市反彈，賣出收租單位，套現逾200萬元，原本計劃等樓價下跌，再買回一個單位收租。
誰知政府竟然推出劃一非首次置業買家從價印花稅至15%，計劃泡湯了！
根據你的意見，如果想在物業市場繼續向前走，向財務自由進發，就要走出Comfort Zone，學習投資非住宅物業。
以非住宅四成按揭計算，大約可以買350萬元的物業，你覺得應該從那個方向入手呢？工廈、寫字樓，還是車位呢？
讀者Patrick Wong
回覆讀者來信
由於你套現的資本不多，如果買寫字樓的話，只能夠買到一個面積較細，又或者質素比較差的物業。至於車位，最近半年炒得很瘋，個人認為水位不多，建議你可以從工廈入手，原因如下：
（一）基數低
（二）入場門檻低
由於呎價相對較低，工廈入場門檻不高，小投資者相對容易進入市場。
以建築呎價3,000元計，300萬元已經可以買1,000平方呎單位，如果買住宅，就算你跑到新界區的二線屋苑，恐怕連一個實用面積300平方呎的單位亦未必買得到。
傳統工廈用作工業生產用途，單位面積較大，很多時候以數千呎、萬元呎計算，即使呎價再平，總價亦很大。
有些工廈呎數比較細，逾600平方呎起，200萬元以下就有交易，近年市場上亦有很多拆售單位，呎價較高，但呎數更細，100多萬元就有交易，然而質素參差，投資者須用心選擇。
建議可以動用120萬元左右買個約200萬元的單位，餘下100萬元作其他投資呢！
（三）可塑性高
工廈原本用作工業生產，面積大、樓底高、電梯流量、承重量、上落貨位、電壓、水壓等等，是不同類型的物業之中，要求最高的。當傳統企業生產線搬走，新行業進駐，就會發現可以有很大變化！
最基本的是半倉半寫、迷你倉、物流中心等，還有食品工場、洗衣工場、影樓、錄影廠、數據中心等，由於成本較低，不少年青人亦選擇在工廈創業，需求殷切。
部分工廈並非位處純工業地帶，準許用途更為廣泛，可塑性更高，有機會再詳談如何轉用途。
（四）供應有限
需求不斷上升，然而供應就不斷下跌，基本供求定律，不多解釋。根據某大行的資料顯示，全港只有1,400多幢工廠大廈，拆一幢少一幢。
每年都聽到有工廈改建成為酒店、寫字樓、住宅，甚少聽見有工業用地批出，即使興建全新的工業大廈，都是新式的智慧型工廈，不可能會有低成本的經營空間。
換句話說，拆掉的多，新建的少，甚至可以說是負供應，價值自然高。揀一幢位置好、質素好、用途較廣泛的工廈，包裝一下，租金回報不俗。至於點揀有投資價值的工廈，跟住宅截然不同，有機會再分享。
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