租金回報計算的方法有很多種，每年租金/回報係最普遍的方法，但呢種計法未必全面，呢篇文就教埋你，買樓收租的話應該要點計。
原文刊於經濟一週專欄（2017/02/18）
http://www.edigest.hk/Finance/detail?id=32799
租金回報計算的方法有很多種…
應該用哪一個方法計算，視乎目的，因人而異，現介紹其中幾個方法及用途：
（一） 最基本租金回報：每年租金 / 樓價
物業租金回報多少「厘」就是這樣計算出來，
例如一個300萬元物業，每月租金10,000元，每年租金12萬元，租金回報率12/300 = 4%，就是所謂的4厘。
這種簡單的計法，主要用作初步評估樓價有否偏高。
淨租金回報計算方法是（每年租金 – 管理費）/ 樓價
有朋友問是否應該要扣除管理費，視乎情況而定，有些舊樓的管理費很便宜。
例如筆者持有一個港島西物業，面積約380平方呎， 市值約520萬元，管理費約300元，對於租值16,000元來說可謂微不足道，不計也罷。然而，近年落成的新樓，每平方呎管理費動輒5元， 以同樣是面積約380平方呎，租值16,000元計算，管理費高達1,900元，租金回報被蠶食一大截，那就值得計。
（二） 持有物業角度：每年租金 / 現時樓價
至於計算的時候應該用單位的現價，還是用單位買入價計？
事實上，如果以單位的買入價計，而單位又已買入很多年的話，計算意義不大。
例如單位是業主40年前買回來，當時只是10萬元，現在已市值400萬元，收租12,000元，若以當年買入價10萬元計算，回報率14.4%，一年收租已多過樓價，有甚麼意思呢？
所以很多時候會用物業的現價，以上述例子為例就是（13,000元×12）/400萬元，回報率就是3.6%。
這個計算方法可以評估物業是否值得繼續持有，如果樓價升得多，租金追不上，反映樓價偏高，是時候考慮沽出獲利，或者換貨。
（三） 投資角度：（每年收入-支出）/ 投入資本
以上述例子，樓價300萬元，月租10,000元計算，造50%按揭，年期30年，按息2厘，每月管理費500元， 資本回報又是幾多呢？
先計算你的投入資本，首期150萬元，印花稅45,000萬元，佣金30,000元，律師費及雜費10,000元， 簡約裝修、出租佣金等約65,000元，總成本就是165萬元。
每年收入與支出呢？每月供款5,657元，加管理費就是6,157元， 淨收入就是3,843元，以165萬元的投入資本來說，表面回報率就只有（3,843元×12/165萬元）= 2.8%。
如果計劃五年後會賣，計算又有不同，因為供款中大部分都是本金，將來賣樓的時候可以取回，純支出主要是利息，以首五年每月平均利息約2,500元，管理費500元，經常性支出約3,000元，每月收租10,000元，正現金流加本金約7,000元，投資回報率是（10,000元-3,000元）×12/165萬元 = 約5%。
不同計算方法，反映不同情況，各有不同的參考價值。
如果覺得太過複雜，純粹考慮是否值得買入一個物業，用第一個計算方法就可以，如果打算壯大自己的現金流，透過建立物業投資組合達至財務自由，不妨用第三種角度去考慮。
報名連結：https://www.onepercent.com.hk/yes
Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班
Lesson 1：開闊眼界！原來買樓可以賺咁多 (Brian Sir 主講)
Lesson 2：新手上車．致富攻略！賺取你的第一桶金 (Anthony Sir 主講)
Lesson 3：高手投資．攻防戰！突破辣招倍增資產 (Anthony Sir 主講)
Lesson 4：財技！按揭槓桿，買樓原來可以唔使錢 (Anthony Sir 主講)
Lesson 5：高手專題 – 強大導師團 讓你成為專業投資者
Lesson 6：真劈價．買平超過100萬 (Brian Sir 主講)
了解課堂內容：https://www.onepercent.com.hk/yes
精彩內容：
– 炒家21式 高買低賣常用技巧
– 獨創YOURS揀樓法則 認識不同的物業投資策略
– 出價3部曲 教你如何鎖定買入價
– 秤貨4部曲 尋找低水兩至三成的筍盤
– 零售期買樓技巧
– 創造現金流 40厘回報投資點做？
– 真實個案 分享如何買平超過100萬
– 打造物業黃金組合 冇首置名額都有投資機會
– 最少兩小時任問任答 手把手幫大家上車
了解課堂內容：https://www.onepercent.com.hk/yes
Anthony Sir/Brian Sir不定期Facebook Live
請讚好及追蹤Facebook專頁「第一桶金」收看﹗
********************************************************
關於【１％ 投資培訓】
過去 10 年…協助無數年青人成功上車，協助無數小業主賺取千萬資產，財務自由！
1%由2009年開始創辦投資課程，以實戰方式、手把手替同學上車，然後再透過財技將買得的物業一變二，二變四，然後再投資於工廈增值、大陸樓等其他物業範疇，為大家製造被動收入，達到財務自由。
想了解更多買樓知識及我們課堂內容，歡迎先報名Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班，只需$588，但大家買樓隨時可以慳上幾十萬，絕對值得﹗
口碑載道，學員正面評價無數 —>>> daydaygain.com/?comment
