讀者訴苦…調查說月入 10 萬家庭增長，會買大單位，其實表面風光，實情買唔到 3 房單位，因為動輒過千萬，借得 5 成…
本文於 2017 年 5 月 20 日刊於【經濟一週】專欄
及【經濟一週】網站（按此閱讀原文）
讀者來信
Anthony Sir你好，我和太太月入剛過10萬，收入不錯。
政府統計說月入 10 萬家庭增幅超過 1 成，個個以為我們好好環境，更有不少分析員指，我們若買樓，需要買3房或以上，因此大單位將會跑贏。
我想分享我們的困難…這些理論完全不切實際！
以我自己為例，有父母、有子女，每月所餘無幾，但也可以儲到兩、三萬，算不錯啦，但問題是…今時今日的大單位，就好似荃灣的新盤，閒閒地 1200 萬，金管局又唔俾借高成數，只能夠借 50%，換句話說，首期連稅項雜費要 700 萬，點儲？…就算每個月儲到 3 萬，都要 20 年先儲到首期！表面風光，實際上一個 3 房單位都買唔到！
當然可以用發展商的高成數按揭，但係 3 年之後就會行高息，供死！700 幾呎單位，1200 萬，要月供 5 萬幾！冇咗一半收入！
可惜早幾年唔識你，如果唔係早啲起步，先買個細單位走一兩轉，就冇咁愁，而家我仲租緊樓住，點算？可以幫幫我嗎？
回覆讀者來信
理論還理論，實踐還實踐…筆者是實戰派，非常理解！
到底「細單位」還是「大單位」有錢途？
幾年前筆者與身邊幾位前輩已經討論這個課題，當時幾位前輩認為大單位供應少，會跑贏大市。筆者認為樓價顛升，加上收緊按揭，是的…有需求、好想買，可惜買唔起！退而求其次，細單位將會跑贏。還身體力行與戰友們搶攻細單位，這幾年細單位升幅遠遠跑贏大市，賺了不少，不少同學幾年間就販務自由，總算有所交待。
今天形勢是否有變？到底「細單位」還是「大單位」有錢途？
最近筆者有朋友提出相關數據，說月入10萬家庭增幅高達雙位數，這些都是有能力的人，追求生活質素，會買大單位，因此未來大單位應該會跑贏。幾年過去，筆者仍然不認同，除非政策有變！
正如你的情況，筆者很多朋友家庭月入10萬，但買不到3房！
不是嫌三嫌四要求多多，不是離地，真的…首期不足！
月入 10 萬的家庭，有 600 萬現金嗎？
在現時的按揭制度下，400 萬以下物業才可以做到9成按揭，600 萬以下才可以做到8成按揭，600 萬以上只能做 6 成，1000 萬以上只能做 5 成，近年樓價顛升，新樓市場，2 房單位動輒要 1000 萬，3 房動輒要 1500 萬以上。二手市場，以呎價 15000 元計算，這個呎價已經很貼地，20 年新式大屋苑都不止這個價了，800 呎的 3 房單位都要過 1200 萬了，應該沒有工人房，首期連雜費要 700 萬！雖說現在不少家庭月入 10 萬，供養父母、子女，如果還要享受中產生活，如果還要租樓，所餘無幾，點儲 700 萬？有何方法？
以下幾個方法，都是買細單位、細價樓開始，你話細價樓點會輸？
方法一：以租養租
睇餸食飯，先買個中小型單位投資收租，自己租大單位住。例如分別以先生、太太的名義，各買一個 400 多萬左右的細單位投資收租，識揀、識增值的話，租金收入接近 3 萬元，這份租金收入，足夠租一個約 1200 萬的 3 房單位，將來細單位升值，再部署換樓。
方法二：買舊樓
現時市場上有很多舊樓，由於不是首置客杯茶，冇乜人爭，雖然近年樓價升到顛，但這些舊樓冇乜升過，尤其近 50 年的舊樓，即使是市區，呎價僅逾 1 萬元，加上地方實用，500 呎左右已足夠間 3 間房，600 萬左右就買到，但生活質素難免下降，正如朋友說：「搵十幾萬都要住咁舊嘅樓？唔係化？」
方法三：買新樓
新樓有發展商提供的二按，一般都可以借到樓價8成，不過有兩個問題，第一，一般3年之後，利息就會大幅提升，想轉按就要先補 3 成差價，補唔到就要繼續供貴息，好唔抵。第二，由於二手缺盤，新樓有持無恐，高開兩成，預咗要買貴貨，仲要同人爭，筆者都唔係太建議。
筆者自己就更進取...
除了買中細價樓收租兼搏升值，還會將資金投資於高回報的物業上，例如大陸樓及工廈增值等，將賺得的錢再租靚樓住，不但夠俾租，而且還有強勁的正現金流，不過就不是每個人都適合，要用心了解不同市場，視乎你覺得物業投資賺錢有多重要。
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