朋友：「今日跟代理睇咗個筍盤，裝修好靚，好鍾意！比同類單位貴 40 萬，代理話業主用咗 50 萬豪裝…」筆者：「300 呎樓仔豪裝 50 萬？小心陷阱…」
本文於 2016 年 5 月 28 日刊於經濟一週網站
朋友： 「今日跟代理睇咗個筍盤，裝修好靚，好鍾意！」
筆者： 「會唔會貴好多？」
朋友： 「比同類型單位貴40萬左右啦。」
筆者： 「咁仲話筍？」
朋友： 「代理話業主用咗50萬豪裝喎！」
筆者： 「唔係化？間屋得300呎，用咗50萬？唔包傢電，廿幾萬裝得好靚啦！」
每個二手樓業主都有不同的賣樓策略。
二手樓經歷多年風霜，殘舊、損耗是必然的事，有些業主懶得理會，照樣放盤，情願價錢平少少，讓新買家自己裝修。有些業主則會花錢裝修，執靚間屋然後再賣，價錢當然會比較貴，有何陷阱呢？
陷阱一：有冇咁誇呀？
一般業主如果花了10萬元翻新，或價說20萬靚裝，花了20萬靚裝，或會說3、40萬豪裝，花了那麼多時間、心血，賺多少少亦是人之常情，不過講到50萬，又確實太誇張，普通一個300呎的兩房單位，如果不包括傢俬及電器，20多萬已經可以裝修得很豪華了，買家可以自己評估，再合理還價。
陷阱二：係咪估到價呢？
銀行估價只會估層樓值幾錢，不會估埋裝修的，對用家來說，裝修會殘會舊，亦有機會唔啱用而被剷剷剷，在估值上係係好值錢。與此同時，業主卻因為靚裝修而開出高價，很有機會估價不足，買家隨時要自己捧錢貼首期，頓失預算！
陷阱三：會唔會係黑心化妝樓呢？
市場很多所謂黑心化妝樓，看上去似是全新裝修，其實只是用一些平價材料做的掩眼法，假以時間問題陸續湧現，例如一個簇新的電掣，背後原來是沒有電線的，買家要重新拉過電線，很多這些古惑招，買樓的時候要檢查清楚，否則只會得不償失。
著數一：裝修都上埋會
不過又唔係完全冇好處的，對新買家來說，買入連裝修的單位，雖然價錢貴一點，然而就可以將裝修成本一拼計入樓價，然後分30年供，就算貴些少都值得，當然大前提是要估到價，如果估不到，不能多借錢，同樣沒有着數。如果要自己裝修，要考慮自己有沒有這方面的知識？有沒有能力處理好？有沒有時間跟進？其次要考慮的是資金，裝修費是不能借按揭的，要全數現金繳付。以下列例子為例，每月供款多1,000元左右，首筆資金少付25萬，如果資金不足，亦可以考慮。
例：A單位售價300萬，內隴殘舊，要自己大裝修。
- 首期、佣金、厘印、律師費、雜費等合共約40萬；
- 全屋大裝修，連傢俬、電器，約30萬；
- 首筆要動用的資金約70萬；
- 按息2.15%、供30年計算，月供10,183元。
例：B單位售價330萬，新裝修，添置傢俬電器即可。
- 首期、佣金、厘印、律師費、雜費等合共約40萬；
- 毋須裝修，只需添置傢俬、電器，最平約5萬；
- 合共：首筆要動用的資金約45萬；
- 供款：按息2.15%、供30年計算，月供11,202元。
如果順利估到價，借到按揭，又唔係黑心化妝樓，裝修又啱用，咁又唔同喎！
以上兩個個案作比較，每個月供款只多了1,000元左右，然而首筆支出就可以省下25萬，視乎買家的資金、能力了。
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