讀者：女友催促我買樓，她喜歡新樓，呎價動輒 1.8 萬，800 萬樓，租得 1.6 萬，點買得落手？我應該就範嗎？還是買回報較高的舊樓？今年樓市有機會調整嗎？…筆者：這是 2018 年的新常態…
本文於 2017 年 12 月 29 日刊於經濟一週專欄
讀者來信
Anthony Sir你好，最近女友都催促我買樓，說現在不買，將來就會更貴，然而她喜歡的樓，都是一些很貴，樓齡很新的樓，呎價動輒都過1.7、1.8萬，貴都冇所謂，最慘是睇過一個單位，樓價近800萬，只租得1.5、1.6萬，還要交高昂管理費，真的值得買嗎？還是買二手？我睇過一些400多萬，樓齡40多年，也可以租1.2、1.3萬，我這樣想法對嗎？來年樓價有機會調整，有機會入市嗎？
回覆讀者來信
接受現實吧！辣招扭曲樓市生態，很多傳統思維都要大執位了！
2018年買樓自住也好，投資也好，要接受新常態，分享幾個吧…
現在買家很多不看回報…
近年樓價不斷攀升，租金升幅跟不上，住宅回報持續下跌。
根據資料顯示，2017年首10個月，樓價指數累升11.39%；租金指數累升7.78%，預期未來兩者差距將會持續擴大。為甚麼呢？自從環球量化寬鬆以來，到處都水浸，追逐資產，全球樓價顛升，豈止香港？香港有6成以上物業已供滿，慈父慈母空群而出，加上政策失誤，樓價失控，如果政策不變，即使樓價已經跟市民收入脫節，仍然可以上升，因為口袋的錢太多了。
相反，租金不能跟市民收入脫節…
租不起就是租不起，即使有升，但升幅總不會像樓價那麼顛，形成住宅物業租金回報不斷下降。可能你會問：點解咁都買？辣招扭曲下，炒家絕跡，用家主導，就像你女朋友一樣，喜歡嘛，如果有能力，貴些少又何妨？不會考慮回報。抵買嗎？我都覺得唔抵！那又如何？買家願意追價，就會繼續闖高。
你又提到，不如買舊樓，收租回報高…
抵買嗎？我都覺得相對較抵！那又如何？
要知道，租金回報高的物業，很多時候都是市區的舊樓，甚至是劏房，將來賣樓，新一代買家願意追價嗎？每月多賺幾千元租金，但升幅跑慢逾百萬，仲蝕！完全唔睇回報，又唔合理，始終有乜冬瓜豆腐，租金是最大防守，筆者在金融海嘯時就靠租金救一命。因此筆者建議，可以用回報來計算你的防守力，太執迷反而錯失機會，比標準高些少，比供樓高一、兩厘就好。例如大陸樓，由於入息水平不高，租金回報普遍偏低，但很多城市，隨着發展，樓價倍數、倍數的爆升！
另外2018年，相信仍有很多新常態要適應…
例如，買樓唔睇呎價，只睇Lump Sum，百幾呎可以賣400萬…
例如，買樓唔睇Location，到處地王，樓價貴過傳統豪宅地段 …
例如，個個業主唔願賣樓，幾單成交就推高屋苑樓價…
例如，公屋居屋跑贏，以前個個前輩都話冇投資價值，但隨着400萬私樓倒數，富戶、白居易政策，近年已開始翻身…
例如，新盤超溢價高開，甚至招標，要價不要量，激發二手反價，冇計…政府縱容發展商提供高成數按揭，過唔到壓測貴都要買…
2018年太多太多新常態要適應，傳統思維難以駕馭。
政策不變，大局難以扭轉，樓價難以大跌。不過毋須太灰心，樓市每年都有高低，加息在即，美國稅改當前，總有調整機會，只要好好把握，買平一、兩成還是有機會的。
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