朋友：「慘啦！第一城呎價破 1.8 萬啦！」筆者：「冷靜啲，睇埋內文先…」朋友：「連天台喎…」筆者：「咪係囉，唔睇內文就中伏啦！連天台條數又唔係咁計…」
本文於 2017 年 11 月 11 日刊於經濟一週網站（因應市況略有修改）
朋友： 「冇啦…沙田第一城呎價破 1.8 萬啦。」
筆者： 「係咩？唔係喎，最近有同學睇過都唔使。」
朋友： 「新聞真係咁講架喎。」
筆者： 「我搵網上成交你睇啦…嗱~~邊係呢？」
朋友： 「我噚日真係見到呢單新聞架喎。」
筆者： 「搵嚟睇吓。」
朋友： 「好呀…嗱~~咪就係呢單囉。」
筆者： 「冷靜啲，有冇睇內文先？」
朋友： 「冇喎~~」
筆者： 「Click入去睇吓…」
朋友： 「好呀~~」
筆者： 「唓！你睇清楚~~」
朋友： 「咩呀？」
筆者： 「頂層連天台呀！」
朋友： 「咁即係點呀？」
筆者： 「天台唔使錢呀？扣番就唔係 1.8 萬啦。」
朋友： 「咁計架咩？真係俾佢嚇親~~」
筆者： 「升市特別多天台架！」
朋友： 「咁跌市呢？」
筆者： 「跌市特別多凶宅囉！」
朋友： 「點解嘅？」
二手樓市，成交有高有低。
即使同一屋苑，成交呎價都可以有很大分別。
例如屋苑那一幢樓、方便是否方便、樓層高定低、景觀靚唔靚、裝修正唔正、大單位定細單位、開則好唔好…都會直接影響樓價，少則相差一、兩成，最誇張的可以相差三、四成。例如均價 400 萬的單位，貴的可以賣到 450 萬，平的可以賣到 350 萬，代理、傳媒報告成交的時候，會用那宗成交呢？用高價那宗？還是低價那宗？
升市…大家都喜歡看創新高的消息
無論是代理，還是傳媒，都會傾向於發掘高價成交，受歡迎嘛。於是就會有很多高層、靚景、靚裝修的單位，甚至有很多連天台特色單位的報導，因為成交價都遠高於一般水平。
首先，面積及罕有度有優勢！
雖然天台只是一個空間，不能搭建天台屋，然而始終是一個空間，悉心包裝一下，就是罕有的空中花園，筆者也有不少這些單位，根據過往經驗，如果天台四正好用，面積與單位相差不多，例如 400 呎的單位，有 300 多呎的天台，估值一般會高 10~15%。如果單位的估值是 400 萬，連天台就是 440~460 萬，如果遇到心頭好客人，例如外籍人士或養寵物的，可以再賣高些少。以上述的單位為例，如果呎價 1.8 萬，扣除天台後，筆者覺得折算約 1.5~1.6 萬左右。
其次，樓層方面有優勢！
香港人喜歡高層，樓層越高，估值越高，例如均價 400 萬的單位，每高一層，估值隨時高 3、4萬，35 樓的單位，估值隨時比 20 樓的單位高 4、50 萬，最高與最低的單位，估值相差百萬很常見。綜合以上兩個因素，頂樓連天台特色單位往往比正常價高出一、兩成，升市要找創新高的成交，當然最適合。
跌市呢…大家都喜歡看劈價的消息
那裡可以找到低價成交呢？以2016 年初的跌市為例，正常劈價當然會有，然而劈得最狠最勁的，當然要數凶宅，又或者凶宅同層的成交。一般來說，凶宅的價錢會比正常單位平近3成，視乎有多凶有多猛，視乎市況旺淡而定，即使是凶宅同層，亦會平一、兩成，如果單位均價是 400 萬，凶宅可低至 280 萬，凶宅同層亦可以低至 340、350 萬，最適合劈價報導，只要細心閱讀內文，不難發現有曾經發生事故等字眼，2016 年初經常出現。
當然，最近確實有很多真實的破頂成交
當中有不少真破頂，也有些大家都會覺得不尋常，筆者曾經遇過的情況，又例遇到唔知價的買家，例如是豪華裝修，又例如是聯名業主甩名，內部轉讓，順便賣高啲可以借多啲錢等，往後有機會再分享，不能一概而論。如果想買到平嘢，首先唔應該俾個別不尋常高價成交嚇親先，要睇最近的平均數，然後再努力搵筍盤。
所以睇新聞要睇內文，分析要客觀理性
當然大部份人都不能做到，高價成交新聞多，大家就傾向相信樓價會升，劈價成交新聞多，大家就傾向相信樓價會跌。理性分析的同時，都要考慮市場的心態與力量。
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