Yen大跌 日本樓值得投資?

最近日圓下跌，兌每百港元跌穿6算，一度低見5.8。好多香港人都係日本控，喜歡買日本物品，在疫情前更經常去日本旅行，所以今次Yen跌，吸引不少香港人唱定Yen。最近更有一些代理，以「Yen跌買日本樓更平」作為招徠，但要小心，因為投資日本樓有不少風險要面對。

最近有一位朋友向筆者訴苦，說早幾年買了一間日本樓，樓價固然沒有太大升幅，最近日圓下跌，計完匯率更要蝕匯價。雖然租金有4厘，看似不錯，但因為投資日本樓lump sum 細，折算回港元租金收入每月其實只是數千元，現時回看這投資，有點像雞肋﹗

另有一位學員跟筆者分享，說剛賣出一間日本樓，他說單計買賣差價，帳面確實是賺。但計及日圓匯率及日本繁複的稅項，實際其實沒有賺過﹗

事實上，日本樓熱潮已經很多年了，身邊最多朋友買日本樓，應該是七、八年前開始，因為當時香港樓市升勢過急，政府怱怱忙忙推出很多樓市辣招，於是很多香港人就到其他國家買樓，海外樓代理及展銷活動如雨後春筍，百花齊放。日本作為香港人最喜歡外遊的國家，買日本樓當時大行其道。

當時我們1%團隊沒有買，學員也很少買，也叫大家小心…

我們作為專業投資者買樓，跟散戶不一樣，不會睇幾個展銷會，聽代理講幾句就買，盡可能會親身到當地深入考察才作出決定。除日本之外，當時我們團隊亦有到泰國、馬來西亞等地方考察，都是香港人熱門的買樓地方，經過大半年的考察及研究後，我們的結論是…買唔落手！

日本樓炒概念為主 沒剛需

今次先講日本，點解當時買唔落手呢？
因為代理說的升值因素，絕大部份是概念，而不是剛需！

當時代理推銷的不外乎幾個概念，例如收租回報高過香港，如果做Airbnb回報更高，大阪將會興建賭場吸引大量遊客，最重要的當然是東京即將舉辦奧運，刺激全國經濟等等。

其實只要有留意過去舉辦奧運的城市就知道，奧運即使真的有正面影響，也只是短暫的，奧運之後呢？除非你可以低位買入，然後在奧運前搵個高位賣出，長期持有其實冇著數。

匯率風險不能忽視

後來爆發新冠疫情，奧運會閉門作賽，旅客數量大不如前，身邊不少買日本樓的朋友都夢醒了。加上最近日圓匯率不斷下跌，莫講話賺錢，甚至出現不少倒蝕個案。

匯率下跌的因素很多，筆者不是外匯方面的專家，就不作評論了。只想談其中一點，就是貨幣匯價走勢很多時候都會跟當地的經濟表現掛鈎，若經濟增長強勁，多資金到當地投資，匯率走勢就會偏強。

然而日本經濟，由90年代高峰滑落，看不到有走強的趨勢。
所謂不進則退，很多優勢都逐漸消失，例如兒時雄霸全港的日本電器，近年都逐漸被韓國及內地品牌搶佔不少市場，兒時全屋都是SONY、Panasonic，現在呢？加上日本排外的政策，不歡迎移民，實在很難看見有未來有強大的剛需。

日本政府已表明日圓弱勢有利出口，兌日圓去消費當然沒問題，買樓嘛…如果可以撈到靚底走一轉都可以，但長線投資風險就很高了。