網友問：趁之前市靜，380 萬平買荃灣細單位，過幾日成交了，代理約我去驗樓，擔心有漏水或者好多嘢要整，自己又唔識睇，有乜要留意？…筆者答：老老實實，而家先驚，已經太遲了！
本文於 2017 年 12 月 2 日刊於經濟一週及其網站
讀者來信
Anthony Sir你好，睇咗你個 Blog 已經有一段時間了，兩個月前在荃灣買了一個上車盤，原本在七、八月的時候就想買，但當時個個單位都要價400多萬，後來聽你講稍等一會，過了暑假再去傾，最後380多萬就買到了，相比去年雖然算不上很筍，但總算平了幾十萬。下星期收鎖匙了，代理這幾天會給我安排一次驗樓。初初睇呢個單位的時候都唔覺有乜問題，不過驚買咗之後會發現有好多嘢要整，請問有甚麼要注意呢？
回覆讀者來信
首先恭喜你買到筍盤，一來一回相差幾十萬，近大半年人工了！
關於你提到的問題，收樓前驗樓要注意甚麼？
抱歉，老實告訴你，已經太遲了！
簽訂臨時買賣合約，有一條「現狀交易」條款…
所謂「現狀交易」意思…睇樓時怎麼樣，收樓時都應該是怎麼樣！
買新樓有發展商保修，驗收時當然要金晴火眼…
一般來說新樓都有半年保修期，有甚麼問題儘管提出，發展商都有責任幫你維修妥當，驗收當然要認真處理，換塊玻璃窗都隨時要一萬幾千，甚麼會找驗樓師驗收，貼到一屋告示貼，寫幾頁報告。
二手樓不同於新樓，沒有發展商保修，業主更沒責任…
即是說，只能根據現況買賣，如果你睇樓時，廁所是漏水的，那麼收樓時，廁所也應該是漏水的。你提出這個問題，相信你睇樓時應該沒有很仔細的睇吧，簽臨時買賣合約的時候，應該沒有詳細列明狀況，更不會每項細節拍照簽署吧！因此驗收的時候，無論你驗得多仔細，只要業主說一句：「睇樓嗰陣已經係咁架啦，你冇睇清楚架咩？」就已經口同鼻拗，難以追究。
收樓前驗樓，其實意義是看看有沒有嚴重變動…
例如睇樓時有三間房，忽然變了一間房；又例如單位被水浸過，成個地板爛晒等等明顯，買家可以向業主提出，不過仍然未必可以取消交易，因為這些變動並不影響業權，多數只能出在樓價上作出調整，例如扣減數萬元作為善後工程等。
所以如果你擔心物業質素，最重要是簽臨約前睇清楚！
現時雖然樓價高踞不下，但其實成交很少，可以的話，在看上一個物業後，在簽訂臨時買賣合約前，不妨嘗試要求多睇一次，把握這次機會睇清楚，部份你認為重要的情況，必須註明在臨約上。例如最常見的有註明 XX 部冷氣，X 部熱水爐、X 部煮食爐等，舉例如果是名牌電器，最好註明型號或拍照簽名，否則隨便換一件廉價二手貨給你也難以追究。又例如你發現廁所有漏水情況，你想業主維修好才交樓給你，也要寫清楚。
甚麼情況下可以取消交易呢？
有點旁門左道，不詳談了，分享一次親身經歷，兩年多前試過買一個單位，單位明明有僭建維修令，簽臨約時業主堅持沒有，後來律師發現並立即Hold住交易，成功爭取扣減樓價。簽訂臨約時還有很多要注意地方，有機會再詳談。
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