讀者問：代理介紹一個唐樓單位，大約300呎，價錢不到300萬，諗住邊住邊等收購，值得搏嗎？…筆者答：要考慮幾個因素，真係啱住？真係收？真係抵？有冇更好選擇？…如果借盡啲買間二手樓，淨番啲錢可以買多兩間大陸樓喎~~
本文於 2017 年 8 月 18 日刊於經濟一週
讀者來信
Anthony Sir你好，最近有代理說有筍盤，帶我去看，原來是一個唐樓單位，大約300多呎，價錢不到300萬，還說有收購潛力，隨時賺大錢，你覺得買唐樓等收購值得搏嗎？
回覆讀者來信
筆者一直唔多贊成…
第一，係咪真係會收購你個單位？
第二，係咪真係值得買？
第三，係咪真係值得搏？
第一，係咪真係會收購你個單位先？
其實香港真係好多舊樓、唐樓，以土瓜灣為例，一望無際！你猜…會收購那一幢？去澳門賭場玩輪盤36格都買唔中，買唐樓？除非有內幕貼示，否則咁鬼多幢，點買得中？如果買唔中，咪坐晒艇？！
就算真係俾你買中，要等幾耐？
筆者唸中學時已經在觀塘的製作公司做Freelance，親眼目睹觀塘的收購，由構思到收購完成，足足搞咗廿幾年！就算真係買中，到賠晒錢的時候都已經退休，有錢都冇命享囉！
第二，係咪真係值得買？
一般唐樓單位放售，都會標榜自己有收購概念，然後賣個個好價，原本只值200萬，假設如果將來收購可以收到400萬，隨時以250萬、300萬賣給你。別忘記，有機會收購的唐樓，絕大部份樓齡都非常舊，很多甚至超過50年，萬一收購不成，再坐幾年，咪成60年樓？點賣出去呢？現在政策向首置傾斜，首置客會買嗎？投資客礙於15%辣稅，買貨已沒有以往那麼爽手，誰會買呢？租金回報確實係比一般物業高些少，唔劏4、5厘，劏就7、8厘，若然賣唔出或將來出貨時被指唔合規格、壓價，一壓幾十萬，得不償失。
第三，係咪真係值得搏先？回報有幾高先？
一般市況下，唐樓的按揭成數會比較低，預五成會比較穩陣，就算借，按揭年期都會比較短，隨時只批十年、十五年，供款多。如果樓齡太高，或者結構有危險，甚至有機會唔借，假設做五成…
計計數先...先講搏收購，假設單位300呎：
估價每呎7,000元，共210萬；賣價每呎9,000元，即270萬，若收購預期每呎12,000元，共360萬…
按揭只能做105萬，換句話說，即165萬首期！
假設搏唔中…唔收購，唔使講，坐艇！輸到開巷！
假設搏得中…收購價360萬，賺120萬而已…
以165萬首期，搏賺120萬，仲要未必中，中都可能等廿年…
再計計數...如果用165萬做本錢買二手樓
借盡啲，唔止可以買到一層二手樓，仲有錢買多兩間大陸樓！
如果借盡8成按揭，可用100萬買個大約500萬單位，如果區內確實有收購重建，區內其他物業都會水漲高，如果物業升兩成，即是100萬首期搏賺100萬，如果物業升三成，即是100萬首期搏賺150萬，回報更高。還有餘錢65萬，可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住，又或者可以買多層大陸樓！兩層樓點都跑贏啦！筆者不賣歡等運到，喜歡自己增值，掌握自己的命運。
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