長實賣波老道豪宅的三個啟示

由香港首富李嘉誠建立的長實集團，一舉一動都被視為經濟寒暑表。就像早幾年賣香港資產如中環中心，就被視為撤資。最近長實又有一單觸目的交易，就是將半山波老道豪宅的餘下的百多個單位，一次過用208億元賣給外國基金，很多人因此演譯為：「誠哥睇淡後市」，然後就說香港樓市見頂好危險。今次就跟大家分析，長實賤賣豪宅有乜啟示。

一般人想法是，買就是睇好，賣就是睇淡！少年，你太年輕了！

賣樓…不一定睇淡後市，最重要是下一步做甚麼！

正如筆者自己與不少學員，現在都有放盤，看淡嗎？當然不是啦！只是部份持貨已過SSD，鎖定利潤換貨而已，買乜都諗好！

長實低價奪大欖地皮

當然，亦不能排除誠哥是睇淡後市，他的眼光一向神準，近年最為人津津樂道的要數2017年402億沽售中環中心大部份業權，其後寫字樓市場也經歷了一次跌浪。今次是否看淡呢？就要看套現之後有甚麼大動作了。

如果轉戰海外，撤資，那是睇淡！不過睇佢最近沽貨，其實英國物業都沽唔少，又唔見大家話佢睇淡英國喎！如果轉而在香港買地，那是換貨！尋找回報更高的投資機會而已。講真而家通街平貨，稍有經驗的投資者，都會諗吓有冇換貨機會啦！

事實上，就在長實賣波老道豪宅不久，就有新聞報道長實用46億元中標屯門大欖住宅地皮，以項目最高樓面面積計算，每呎樓面地價約3522元，比早前市場下限呎價約3700元還要低，這絕對是執平貨的舉動。又或者長實只是看淡豪宅，但看好平民住宅市場呢﹗但這新聞卻甚少人提及分析，只是單邊放大平賣豪宅。

平賣三成 利潤仍然可觀

又有網友說，誠哥平賣喎，比之前平了不少！
根據報章報導，今次這宗成交估計獲得收益約63億元，即是這批貨的成本約145億元，利潤超過43%！即是甚麼概念，就等如你買了一個500萬的單位，幾年後有人用715萬跟你買，賣唔賣？熟悉我們的朋友都知道，我們的團隊自己都有做收購重建，了解發展商的計算方式，一般地產發展項目的合理利潤是30%，今次賣出價雖然比之前平，但利潤仍然遠比標準合理利潤高。

很多人說誠哥劈價睇淡，到底平了多少？這個項目之前賣了33伙，平均呎價由6.9萬至特色單位天池屋13.9萬都有，有專家評估拉勻計今次大約平了三成。

首先，現在樓市受加息影響，全港都跌，賣價比之前低是肯定。再加上，今次是152個單位加242個車位的大手成交，怎可能跟買1個單位相比呢？2億與208億相差超過100倍，就正如你賣衫，有客人一次過跟你買100件，你都會打折啦！又或者應該是批發價，比零售價平是必然的，是理所當然的吧！

想賺盡 反而錯失時機

又有網友說，遲點賣價錢更高嘛，肯定睇淡啦！
在一般人眼中，投資就是要賺到盡，沽貨要最高位，買貨要最低位，可惜貪字得個貧，很多人就是因為想賺盡，總是觀望，總是等等等，到樓價轉勢才來後悔，甚至連樓都買唔到！到最後仰天長歎，早知就乜乜乜啦！

記住…冇得賺盡架！我之前都試過一次，有個單位2015年的時候放盤，因為想賺盡，錯過咗高位，樓市下跌，最後租多咗兩年才賣，賣多幾十萬，但如果我2015年平幾十萬賣咗，2016年大跌市我可以再買多兩至三間，可以賺多幾百萬，後悔不已！這個故事亦是我們的地產投資實戰班裡面，一個重要的反面教材，只要計啱數，高於合理利潤就可以了，把握時機，比單次賺盡賺得更多！

不要用自己有限的思維，去量度高手無限的可能！
就算係，都應該全面啲客觀啲丫，例如今次呢單Deal，誠哥賣給新加坡的基金，就單純說誠哥睇淡後市，樓市冇得救。點解又唔講吓，新加坡基金睇好後市，大舉掃貨呢？又唔睇吓誠哥之後會唔會掃地皮呢？這就是先入為主Bias，分析不夠客觀理智，就會錯過很多機會。