讀者問：有分析指香港人收入越來越高，又有六成以上業主已經供滿樓，樓價只會有無跌，這樣豈非無機會上車？
本文於 2017 年 6 月 10 日刊於經濟一週及網站
讀者來信
Anthony Sir你好，這幾年儲了點錢，一直想買樓，去年沒聽你說錯過了機會，等極都唔跌，有分析指香港人收入越來越高，又有六成以上業主已經供滿樓，防守力極高，樓價一定不會跌，那就慘了！你覺得未來會有調整嗎？會有入市機會嗎？
回覆讀者來信
買了樓的，當然有十萬個理由說樓價會升升升；
未買樓的，自然有一千個論點說樓價應該要跌。
主觀情緒，人人都有，記得當年筆者初初買樓，手上只有一注錢，也會很情緒化，買了就叫升，賣了就叫跌，哈哈！現在累積的資產多了，每年有買、有賣，調整組合，不用晒冷，可以用較為冷靜、客觀的心態看市場，托賴過去幾次週期都大致睇啱，尤其是10年、13年、15年幾次機會，與同學們大舉出擊，都賺了不少。
樓市升的時候，大部份分析員、市民都會看升，情緒高漲；
樓市跌的時候，大部份分析員、市民都會看跌，人心惶惶。
也不能說是跟風，升跌都有趨勢，順勢而已，然而到了某個關口，就會轉勢，升…不會永遠升，跌…不會跌到零，經歷過海嘯大浪，經過多次週期，筆者睇化啦！今次這一浪，筆者覺得升勢將盡。市場上有很多分析，支持樓價繼續上升，舉其中幾個例子：
說：「防守力好強！超過6成業主供滿樓，購買力還未釋放！」
供滿層樓，係咪代表唔會平賣呢？去年、今年… 有何分別呢？去年不是都有6成業主供滿樓嗎？為甚麼去年會跌兩成呢？…因為去年市場充滿負面消息，業主預期樓價會有較深調整，於是爭相賣樓，既然已經供滿，即是沒有負債，有些已經升了好多好多倍，即是沒有壓力，更加可以擴闊議價空間，例如你層樓03年80萬買回來，供滿了，現在520萬，如果睇跌，賺少啲先套現，例如490萬賣走又何妨？賺440萬跟賺410萬差別大嗎？
說：「香港人好有錢，內地人好有錢，一定會繼續買買買！」
街市阿姐：「好靚甜橙，每個$100！」你會買嗎？今年橙失收，到處都是$100，你會吃嗎？$100你買不起嗎？為甚麼不買呢？唔抵！同樣道理，有錢就一定要買樓嗎？總會考慮抵唔抵吧！
如果你是內地買家，BSD加印花稅是30%，你還覺得平，那麼如果BSD加到100%呢？200%呢？還會買嗎？ 今次你是本地買家，假如回報跌到1%，按息加到4%、5%，你還會買嗎？
同時亦要考慮有沒有其他更好的投資機會，如果領匯折讓50%讓你入股，並答應每年派息最少10%，如果騰訊折讓50%讓你入股，你還會買樓嗎？點解咁多人咁貴都仲買？因為搵唔到更好投資而已，點解筆者與戰友減持，因為看到大陸樓、工廈等回報更高！
去年！就去年！香港人、內地人沒錢嗎？為甚麼會跌兩成？
預期！是最重要的！如果預期要跌，那怕你防守力多高，多有錢，都會減價賣樓！別說甚麼剛性需求了，看看海之戀現場那些20歲的買家，有甚麼剛性需求？去年呢？難道去年就沒有剛性需求？
花無百日紅，樓市升到一個難以接受的高位，就會調整，政府也會出手，現在這個價位，筆者認為已經離頂不遠，相信暑假過後，只要有壞消息出現，調整就會來臨。
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