樓市冇泡沫？唔信！

朋友Ａ：    「大家覺得而家樓市有冇泡沫？」
朋友Ｂ：    「我就覺得冇泡沫啦。」
朋友Ａ：    「點解呢？」
朋友Ｂ：    「其實而家啲人好有錢，隨時攞得起一千幾百萬。」
朋友Ｃ：    「仲有內地買家撐起，30% 稅照俾，面不改容。」
朋友Ｂ：    「印咗咁多銀紙，資產價格上漲係好正常。」
朋友Ｃ：    「所以我覺得樓價唔會跌。」
朋友Ｂ：    「97嗰陣個個借爆，但係而家借貸比例好低。」
朋友Ｃ：    「係囉，要過壓力測試，最多借樓價四、五成。」
朋友Ｂ：    「同埋而家利息咁平，就算加息都唔會加好多。」
朋友Ｃ：    「仲有，有統計話超過六成業主已經供甩咗層樓。」
朋友Ｂ：    「冇錯，防守能力好強。」    
筆者：       「大家都好有道理。」
朋友Ａ：    「即係你都覺得冇泡沫？」
筆者：       「又唔係喎，我覺得有泡沫…」
朋友Ａ：    「係囉…新界上車盤賣到呎價2萬喎！」
朋友Ｂ：    「我間沙田第一城280幾呎都估到500幾萬。」
朋友Ｃ：    「咁都唔代表有泡沫啫，業主都冇平賣壓力。」
筆者：       「咁如果升到700萬呢？」
朋友Ｃ：    「都唔代表有平賣壓力…」
筆者：       「升到1000萬呢？」
朋友Ｃ：    「咁… 」

政策本身就是…泡沫！
甚麼是樓市泡沫？不同專家學者有不同演繹，很多時候都會跟97年作比較。深奧的經濟學理論不多說了，筆者比較喜歡聽前輩的實戰經驗，例如他們會形容當時的行為…十個煲得五個蓋，大致就是超越自己的購買力、持貨力，賭大咗，跌市守唔住。今時今日政府多次推出辣招，確實沒有當年全民炒樓，「需求不合理地高」的情況，然而這就肯定沒有泡沫了嗎？供應呢？辣招的副作用，令到今天全民不賣樓，引致「供應不合理地低」，這就不是泡沫了嗎？
 
發展商擠牙膏式賣樓，肯定會推高一手樓價。
現在全城業主擠牙膏，不是一樣扭曲二手樓價嗎？
由2010年底首次推出SSD（額外印花稅）開始，就行錯第一步，二手供應急劇下跌，但礙於市場壓力、政治壓力，政府只能加辣，不能減辣，就像吸毒一樣。到後來又有DSD（雙倍印花稅），又到最近推出的第二套房15% 印花稅，令到很多手持多個物業的業主不願放盤，因為賣咗就買唔返。

以前出去睇樓，一個大型屋苑隨時有十個以上鎖匙盤。
幾個月前出去睇樓，一個大型屋苑竟然得一、兩個鎖匙盤。
有競爭就有機會講價，如果市場上只有一個放盤，每個週末都有十枱八枱客去睇樓，如果你是業主，難道你會平賣嗎？除非過大海賭大咗欠下貴利數，否則都會吊高來賣。早幾個月就是這樣，很多業主都要創新高先賣，筆者去年賣了好幾個單位，都是抱着同樣的心態…兩個月都賣唔出？唔緊要！反正個市升緊，丟空多兩個月囉！於是成交量嚴重萎縮，但每個成交都是高價，這就是…乾升！
 
如果說「需求不合理地多」令樓價脫離實體經濟是泡沫…
為甚麼「供應不合理地少」令樓價被硬生生擠高不是泡沫呢？
政府辣招之以失敗，最主要是因為只看到需求，看不到供應。
凡事都要從兩邊睇吧！很多朋友覺得冇泡沫，倒轉只看到業主正如之前同朋友吹水閒聊…新界區幾十年的上車盤，200幾呎的單位，賣到500萬，呎價都衝2萬了，係咪真係冇泡沫？咁如果升到700萬呢？1000萬呢？係咪只要借貸率低，業主持貨能力強，就唔會跌呢？始終有個價是市場無法接受的吧！全城試底線~~

不過又咁講，即使有泡沫，又唔代表即時會爆！
就算爆，又唔一定會跌得好多，可能在高位停下來一段長時間，待經濟追上也說不定。
而家香港樓咁貴，值搏率唔高喎，有錢的話，不如抽部份去買大陸樓好過！