外匯急跌 借港元買海外樓賺息差 值得嗎？

最近外匯急跌，日圓兌港元跌至5.4至5.5算，英鎊更跌穿9算，今個星期更曾見8.1算。其他亞洲貨幣如南韓圜、台幣及泰銖都跌。有些朋友問，外匯跌咁多，現在買外國樓等於打了八折或九折，再加上香港通脹溫和，加息幅度不及外國凶狠，借港元買海外樓賺息差，好似有著數，值得做嗎？

最近有朋友被海外物業地產代理游說買海外樓，買我意見。我反問，這樓盤能否借按揭，他說有是有的，不過銀行選擇不多。那代理建議朋友加按香港層樓，然後一筆過付，因為香港利息平，外國樓利息貴，這樣可以賺息差。

從數字上計算，借港元買外國樓有著數。目前香港H Plan封頂利率為P-2.25%，還未到3%，在外國樓做按揭，利率隨時逾5%，淨息差都逾3%。然而在實際操作上，借港元買外國樓，未必有著數！

放棄香港再買樓機會

首先，你會放棄了在香港借按揭買樓的機會。

筆者跟戰友過去兩、三年跑了不少國家，考察過很多城市的新樓、二手樓，從投資角度看，香港樓雖然呎價貴，但仍然是最具投資價值的市場之一，為甚麼筆者與戰友仍然選擇隔山買牛？很多時候是因為在香港持有物業太多，難以再借按揭，手上的資金沒有出路，於是唯有向外闖。

但很多人的情況是，香港只有一層樓，甚至未買過樓，便決定在海外多買。像近日香港樓價已回落不少，一些地區像沙田第一城更可以400萬便買到兩房單位，正是低撈筍貨的時機。

可是大家可能因為把香港物業加按了，Full Pay購買海外樓，表面上賺了息差，實際上耗盡自己的貸款額，想在今輪香港樓市跌市中買筍盤，便很難再借按揭了。

海外銀行借按揭 留意匯率風險

如果在當地借按揭呢？

部份海外樓盤由當地銀行承造按揭，一來跟香港銀行體系是兩個獨立的系統，它們沒有查核資料的權力，二來由於它們積極賣樓、放貸，為了方便買家，沒有要求買家提供香港的信貸資料，即使在香港已經有其他物業亦可以借到，取得貸款後，紀錄亦不會上載至香港TU，不影響你的貸款能力。簡單來說，就是可以買多幾層樓。

其次，買海外樓會面對匯率風險，按揭正好對沖問題。

例如買一層海外物業，估計5年後升值20%，誰知當地貨幣同期亦大幅貶值20%，賣樓後再兌換港元時發現，根本沒有賺過錢！

事實上，近期日圓及英鎊都下跌，都間接抵銷了早幾年的樓價升幅。但如果你在當地借按揭，假設某國的貨幣，兌港元是1:2，你借入相當於100萬港元的外幣，即是借入50萬當地貨幤，假設當地貨幣貶值20%，50萬當地貨幣，兌換港元就會由100萬跌至80萬，即是說原本要還100萬港元，現在還80萬左右就可以了。換句話說是抵銷了部份外幣下跌的風險。但針沒兩頭利，在當地銀行做按揭，匯率上升變相供款負擔增加。這個風險亦要留意。

大幅加息 供樓負擔大增

不過，近日外國央行加息凶狠，英國由去年12月底至9月，已經加息7次，合共加息2.25厘。歐洲央行已連續兩次大幅加息0.75厘，聯儲局更已連續三次加息0.75厘。所以在外國借按揭，要留意供款負擔可能會短期急升。

另外，買樓的時候亦要留意，有些海外樓盤是由香港、大陸的跨國銀行，當地的分行承造按揭，它們有機會查閱香港分店的紀錄，你取得貸款之後，資料又有機會上載到香港的銀行體系，換句話說，同樣會影響你在港的貸款能力，影響你將來在港買樓的機會。

投資沒有對與錯，海外物業也是有投資機會，只是大家投資前，要先衡量上述風險。