加息下要考慮3大因素 過哂關先好諗買樓

若加息真的比預期快，作為買家，應該要重整計劃。

首先，從自住的角度計算，用家主要考慮的，是供樓化算還是租樓化算。

雖然近年樓價升了不少，然而因為租金高企，供樓仍抵過租樓，尤其是上車盤市場，不少未上車的朋友仍選擇買樓。

那要到甚麼時候才會打消買樓的念頭呢？當租樓抵過供樓的時候，就未必值得買樓了。

之前筆者曾經寫過一篇文章，分享台灣朋友的居住情況，價值近1,000萬元新台幣的單位，才租萬多元新台幣，為甚麼要急著買呢？香港的情況不同，加息之後又有甚麼轉變呢？

以新界熱門上車屋苑一個樓價400萬元、月租10,000元的單位為例，借90%按揭上車，按息2.15%，供30年，月供就是14,169元；
以首次供款計算，本金是7,438元，利息是6,731元，連同管理費約7,500元，就能住一個租值10,000元的單位，供樓有著數。

如果按息上調至5.15%，月供就是20,512元，以首次供款計算，本金是4,390元，利息是16,122元，連同管理費約17,000元，如果租金沒有跟隨上升，10,000元就能租，仲買？ 

其次從投資的角度計算，長線投資者主要考慮租金回報是否吸引。

租金回報並非單純的計算每年租金收入，還要計算支出。金融海嘯後各國爭相印銀紙，供樓利率跌至大約只有1%。

而當時隨便找個上車盤，租金回報都高達6%，息差高達5%。

當時一個熱門的上車屋苑，一個普普通通的上車盤，大約150萬元，由於出租單位仍可以做七成按揭，月供約3,400元，本金逾2,500元，利息不到900元，收租約7,500元，收租收到手軟。

然而隨著樓價、利息不斷上升，收租回報越來越低。

雖然租金都有上升，但上升幅度遠比樓價少，例如上述上車屋苑，同樣單位的樓價已經升至400萬元，租金約10,000元，租金回報只有3%，按息2.15%，還有少許優勢。

如果將來繼續加息，例如要去到5.15%，息差就會變成負3%，還想買樓收租嗎？

聽前輩所講，1997年至2003年泡沫爆破的時候，一個收租約8,000元的單位供樓要20,000元，每個單位每個月要倒貼，於是就有賠錢賣樓的情況出現。

當然上述是計算的因素，還要考慮心理因素。

最主要原因是怕樓價會繼續上升，現在不買，之後會更貴，例如用家擔心要經常被迫遷，投資者擔心錯過賺錢機會等等，當涉及主觀因素，買賣就會有點偏差。

加息之初，本港經濟通常都會配合外圍好轉，對樓市影響不大，直至加幾次息之後，供樓有點吃力，回報又變負數，那就要考慮換馬了。