剛性需求，一夜消失！遠離羊群，有金執！

朋友： 「見到你幫手嘅【Ben Sir睇樓團2】出街啦喎！」
筆者： 「係呀，幫手搵吓樓，俾吓意見。」
朋友： 「睇咗咩好嘢呀？」
筆者： 「今次有好多平時睇樓節目冇嘅樓，有啲都幾筍架！」
朋友： 「而家仲邊有筍嘢丫，剛性需求咁強勁！」
筆者： 「又唔好咁灰，其實好多時所謂剛性需求，幻覺嚟啫。」
朋友： 「但係身邊真係好多人搶住去買樓喎。」
筆者： 「好多其實係冇即時自住需要架。」
朋友： 「係咩？」
筆者： 「係呀，多數都係驚遲買仲貴之嘛，錢多咪買囉。」
朋友： 「咁即係剛性需求會有變？」
筆者： 「梗係有啦！親身經歷過，直頭可以一夜間消失！」
朋友： 「唔係化？」
筆者： 「呢集其中一個單位，業主就係咁買番嚟。」

首先多謝TVB的邀請，有機會為【Ben Sir睇樓團2】出任顧問，就香港樓部份，幫手搵吓樓，俾吓意見，跟Ben Sir交流買樓投資心得。今次這輯節目難度甚高，並不是到不同地區，搵當地的代理朋友幫手，約幾個單位睇吓咁簡單，今次每集都有不同主題，要搵的單位都幾刁鑽，筆者跟拍檔Ann姐都花咗好多心機去搵，大家睇世界盃之餘，有時間記得要捧場啊！
 
第一集講新式公屋與居屋…媲美私樓！
公屋方面，是剛剛入伙的水泉澳邨，整體環境、屋苑配套、單位間格等都非常不俗，至於物業管理方面，拍攝當日，工作人員的評價是：「嘩！仲嚴過私人屋苑喎！」唔怪得身邊唔少朋友話，住公屋正過住私樓。至於居屋，亦是剛剛入伙兩年的新樓，是政府重售居屋的第一個項目綠悠雅苑。除了朋友拍攝的單位，筆者亦有親人住在這裡，質素之高簡直媲美私樓！大堂走廊設計時尚，單位間格似足私樓，而且還有落地玻璃，有露台，單位交樓時有裝修，廚廁設備及基本傢電齊全，最令人驚喜的是，屋苑竟然有一個又大又靚的會所，平台花園、健身室、舞蹈室、多用途活動室、鋼琴室、電腦室、休閒雅座、卡拉 OK、兒童遊樂室等，只欠一個泳池。
咁好彩？咁都抽得中？…講起真係有段故~~
 
剛性需求？真係咁勁？
今天樓價顛升，全城睇好高呼冇得跌，理由很多很多，其中一個主要原因是…剛性需求強勁！市場供求固然會影響樓價，但係大家所講的剛性需求，係咪真係咁強勁呢？
當年樓價不斷闖高，政府決定重售居屋，2012年底綠悠雅苑接受申請的時候，同樣是萬人空巷，全城高呼樓價太高，供應不足，無法滿足剛性需求…最終房協收到5.8萬個申請，以全屋苑988伙計，超額認購58倍。由於家人交回公屋單位，以綠表資格申請，加上運氣，排得比較前，大約是1500左右，收到房協通知的時候，親人仰天長嘆：「雖然排得都好前，但係單位只有988伙，唔通有一半人抽到唔買咩？幾時輪到我丫？唉唉唉~~~」
 
不可思議！離奇的事發生了…剛性需求，一夜消失！
就在揀樓前不久，為了壓抑樓價，政府宣佈推出3D辣招，當中包括很多人都認為香港唔會推出的，針對非香港人買樓的BSD，及針對非住宅物業的DSD等等，市場嘩然！熾熱的樓市亦即時被冷卻，好多人都轉軚，由2013年初到2014年中，有一年多的時間，雖然樓價指數下跌不多，但市場就充斥着很多筍盤，筆者與同學們都把握機會，買了數以百計的單位，上車的上車，收租的收租。
話說回來，揀樓了！由於當時市場充斥着負面消息，內地買家亦未能適應15% BSD辣稅，不來香港買樓，大部份人都轉軚睇跌。親人心裡重燃希望，新聞報導的時候，目不轉睛的盯着，第一天…超過4成人放棄，YO！第二天、第三天…放棄的中籤者竟高達5成！飛雲…機會來了！到了第四天，終於到親人揀樓了！雖然單位所餘不多，大單位都已沽清，但最少可以買到兩房單位。
 
說好的剛性需求呢？
原來只要市場充斥負面因素，只要大家都睇淡，覺得樓價有機會會下跌，所謂的剛性需求，可以在一夜之間消失得無影無蹤！情況就像2015年底至2016年初一樣，經濟環境有甚麼分別？業主持貨能力又有多大分別？就是因為內地股災，引發市場氣氛轉差，大家就沒再談剛性需求了。只要市場信心動搖，就有機會下跌。可惜上任特首離任前，出了一招非首置要付15% 辣稅，令到市場上個個唔願賣樓，供求失衡，要業主信心動搖，就更難了。