前輩話…供應多、有堆填區…點解將軍澳樓價勁升？3 大原因！

那篇文章我都有看，從用家角度分析，寫得很好！
的確將軍澳近年居住環境不斷提升，社區設施、商場等，都叫人耳目一新，不贅，然而自住角度外，筆者亦想從投資角度分析一下，樓價升，還因為…追落後、內需強、外需強、政策扭曲等。
 
筆者在97年回歸之前，就認識將軍澳。
當時筆者剛剛畢業，在清水灣電視城上班，很多同事都住在這區。今天將軍澳多人的感覺是，很多新式的私人屋苑，交通方便，到處都是大型場，配套也齊備，環境舒適。然而在廿多年前，不是那回事。當時區內私樓不多，除了新都城、東港城比較具規模，就只有慧安園等。再之前，區內以公屋居屋為主，筆者有老朋友住在寶琳邨，據她所講，初初搬進去時，簡直是開荒牛，區內甚麼都沒有！治安也不理想，有時送她回家，確實看見不少童黨在區內的公園、便利店等流連，朋友說如果夜晚自己回家，會行快幾步。
 
先講內需…以上是90年代的事了，今天整個地區成長了！
廿多年來，不斷有新的私人屋苑落成，最初因為供應多，樓價確實跑輸。近年開始追上來，其中一個原因是內需爆發，看看老朋友，真的是老朋友了！人到中年了，子女都大了！那時候深夜在公園、便利店遇見的年青人，相信都已經有家有室，分支家庭湧出！所謂住開有感情，尤其是如果要靠父幹、母幹俾首期買樓，最重要就是父母高興，住近父母，有空就回家吃飯、飲湯！內需非常強勁。
 
再講外需…地鐵通車後，有朋友從北角搬過去，過過新樓癮！
看看起動東九龍，新商廈不斷落成，舊工廈不斷翻新，但住宅呢？新樓甚少，就只有月華街的觀月樺峯，油塘的幾個單幢項目，搭多幾個地鐵站，新樓又多，租金、樓價又不貴，何不搬過去？港島東呢？新樓也不多，就算有都賣到好貴！將軍澳漸漸成為九龍東、港島東兩個大商業區的後援。後來，隨着新樓盤越來越多，區內配套越來越完善，對年青一代的吸引力也逐漸增加。這裡要強調是年青一代，確實不少長輩、前輩是無法接朋受的。
 
再講供應…就算需求再多，照理供應多，樓價也不會跑贏！
之前的文章曾經分析過，以前的確是這樣，將軍澳曾經有段時間是跑輸。然而隨着政府不斷加辣，尤其是15% 辣稅，令到業主個個都唔願賣樓，全港二手供應大幅下跌，供求嚴重失衡，購買力被迫到一手，即使區內新樓供應多，亦只是每年數千伙，看看市場上的買家，多麼有錢，多麼饑渴，食得晒有餘啦！再加上之前十年樓價跑輸，相對落後，基數較低，一發力升幅就很顯著了。
 
至於現在是否值得再買呢？
要看看個別單位的開價，如果與市區同類質素，價錢有折讓的還可以，如果仲貴過市區，那就要考慮清楚了。至於區內那麼地區、那些樓盤值得留意，往後有機會再詳談。