買30年樓會否太舊？45歲買樓會否太遲？

筆者不時會收到不少查詢，例如最近有個個案，一名45歲男士，在過去十年因為看到樓價不斷升，擔心樓價會掉頭下跌，一直都是觀望未有買樓，只是租樓住。但現在人到中年，覺得再不買樓，就會愈來愈難借按揭，於是四出睇樓，但收入及手上資金只夠買一些樓齡較大的上車盤，例如30年左右，問我是否應該買。

其實回看十年前，即2012年底政府初推3D辣招時，當時還有很多200萬的上車盤。辣招初推全城唱淡，但我們卻看到辣招會令細價樓急升的弊病，叫學員要快上車，否則將來愈來愈難買。結果今天，400萬以下的上車盤已幾乎絕跡，這位人兄沒有把握10年前的上車時機，確實可惜。

不過有心不怕遲，因為機會處處。而且以他目前的處境，現在不上車，隨著年絕愈大，確實會愈來愈難借按揭，上車難度大增。

想借盡30年 45歲是最後機會

現時一般銀行以「75年 – 人齡」去計算按揭年期，如果想拉長供 30年，減輕供款壓力，45歲確實是最後機會了。

有些銀行要搶生意，又或者你的職業是高薪厚職，或許會有銀行願意做「80年 – 人齡」，但都是講彩數，唔一定有。而且就算銀行有這個offer，都只是有多5年的緩衝期，這網友必需在50歲前上車，才能借盡30年，時間實在無多。

據這位人兄稱，他手上現金及基金加起來大約有80萬元，月薪約40,000元，想買一家自住上車盤。在「波叔PLAN」之下，800萬以下單位都可借9成，但他月入不高，如果以借30年期，息率2.5厘去計算，連加借按揭保險，壓測之下，勉強最多可買420萬元的單位。而且他前期資金僅80萬，減去首期42萬，再加買樓雜費及裝修約30萬，也幾近虛耗盡積蓄。

但如果他借不足30年，只能借29或28年，壓測下月入要求已超過4萬。加上香港這一兩年有機會加息，壓測要求更有機會提高，到時甚至連420萬的樓也未必可以買到。要知道，在現今市況，420萬元以下物業選擇其實不多，如果再想多一兩年，到時只能買400萬以下，或者380萬以下物業，選擇便會更少，就算有，可能只剩下一些質素很差，難以轉售的物業，不利網友將來換樓的部署。

淡市下容易買到心儀筍盤

雖然420萬的樓盤不算多選擇，但現在淡市，反而有機會買到。像發展商近日的屯門新盤NOVOLAND及粉嶺新盤ONE INNOVALE，都有300多萬的上車盤，附近的二手物業有機會因為新盤低開，業主態度軟化之下，而買到心頭好。

當然，300多萬至420萬的選擇，大多只可選一些細單位，樓齡較大的屋苑，像沙田金獅花園有時也有機會找到。有人或許會說，金獅1986年入伙，已36年樓齡，能借足按揭嗎？將來會否很難出貨？

逾30年樓 五年後轉售不難

其實筆者買的物業很多都已經30多年了，30年樓其實不算舊，很多知名的屋苑都已經30年有多了，例如沙田第一城、得寶花園等。六成按揭的供款年期，一般以最長「75 – 樓齡」計算，即使5年之後賣出，下手買家借錢應該難度不大。只要悉心佈置、裝修一吓，出貨不難。

如果借九成呢？根據HKMC指引「供款年期 + 樓齡」若超過70年，視乎每個物業的質素而定，HKMC會派員評估物業的質素及風險，單幢樓及名不經傳的小屋苑會比較緊，例如你的物業是42年，HKMC有權借30年，亦有權只借28年，筆者亦試過中伏。有些銀行毋須透過HKMC批按保，年期比較寬鬆。不過30年多年樓，相信沒有問題啦。