高槓桿不一定高風險 回報正確計算方程式

很多人計算回報的方式，就是單純地將買出價減買入價，中間的差價就是回報。例如500萬買入的單位，550萬賣出，大家的回報率就是一成。然後大家就講：「持有咁耐先賺得個一成，買股票好過啦﹗」如果大家咁計，就真係太天真了﹗真正的投資者，係會計埋槓桿回報。

計算回報的方程式是…
回報 = 投入資本 X 回報率 X 時間

重點是投入資本，你投入的本金愈小，賺的回報就是愈高。如果你500萬full pay買樓，升50萬就只有一成回報。但如果你借九成，即只係投入50萬本金，升50萬就是賺一倍啊﹗

有人回問，投資不是應該要小心謹慎嗎？高槓桿不是風險越高嗎？借咁多，一旦樓價跌咪好危險？

這就要看你選擇的投資項目是否穩陣，是否值得讓你借錢去投資﹗

過往投資股票以追求「回報率」為主

由於股票價格比較波動，除了經濟、政策、市場等宏觀因素外，還要看公司的管理層、運作模式、競爭對手等人為因素，因此即使有心水，都不會瞓身買落去，因此本金部份相對不會太高。

要提高回報，就要從回報率着眼，期望金手指一點，點石成金，買中爆升股，升三成、五成，甚至一倍。例如你有50萬本金，瞓身買入股升一倍，就是賺50萬，本金翻100%，還要睇準出入市價位，中短線獲利後，就再捕捉另外一隻。有升當然有跌，所以要經常睇住個市，花心機及時間比較多。

後來投資物業以追求「本金」為主

由於物業市場比較穩定，自從金融海嘯印銀紙之後，進入大漲小回的格局，即使遇上經濟逆境整體跌幅才一兩成，只要守得住，持貨多幾年就能重拾升軌。再加上這是實質的資產，人為因素的影響也輕微，相比股票來說是穩定的投資。

因此我們夠膽瞓身買入資產，甚至借盡按揭做盡槓桿，9成按揭就是10倍槓桿，例如用50萬首期買入一個500萬單位，邊住邊投資，投入資本就是50萬了，不需要像股票一樣搏三成、五成、一倍，只要穩穩陣陣升兩成，即是升100萬，賬面上你的本金50萬已經翻了200%！

期間還可以自己住慳番租金。當然隨着經驗的累積，我們還會追求「回報率」揀一些「快車」物業，爆升力就倍增。

買樓求槓桿，就是這個原理﹗

實業起樓 更加穩陣

有別於追求回報率，更重要的是如何可以投入更大的資本，如何發揮融資槓桿的力量。例如我們現在投資的收購重建項目，嚴格來說不是投資或者投機，而是起樓的實業，平均年回報大約20%左右，高低波幅不會太大，只需要花心機時間在如何運用低息的貸款，增加投入資本就可以了。

如果資本是100萬，幾年後就會增長至200萬，如果資本是1000萬，幾年後就增長至2000萬。由於物業本身是相對穩定的投資，我們投資的收購重建是實業，更加穩陣，高低起跌就不用擔心，做好前期就可以。

記住！發揮槓桿的前提是，投資回報必須要穩定！
高槓桿不等如一定是高風險，最少物業市場如此，因此銀行也願意借錢。贏少啲唔緊要，最緊要唔好輸，又或者輸的風險好細好細。即使在物業市場中，暫時稱得上最穩陣的，亦只有香港住宅做得到。