自住物業 就算樓價跌兩成 供樓仍比租樓賺

近日投資氣氛轉差，業主態度又再回軟，間中都會看到有一些業主劈價百萬、成交價低於銀行估價的新聞。有朋友心思思也想買樓上車，1000萬樓以下都可以做9成按揭，但又怕未來經濟仍然不穩，樓價有機會再下跌一至兩成，如果買貴了，真係好唔抵，應該點呢？

看見別人買得比自己平，多少都會感到心裡不爽。但任何事都是計機會成本，如果你仍未有自住樓，需要買樓上車，是否值得再等下去。先來計算，如果一年後樓價真的再跌兩成，慳到多少？

自用人士 租樓機會成本高

假設你看中一層500萬的上車盤，若果你的固定收入足夠通過壓力測試，借盡九成按揭，首期只需要50萬。

如果未來兩年，樓價再跌兩成，即是跌到400萬，首期就是40萬，以首期計即時慳到10萬！

當然每個月供款亦有分別，如以供30年，息率2.5厘計算，借450萬每月還17780，借360萬就還14224，每月大約少供3500元。

假設你要租樓住，每個月租金1.5萬，一年就是18萬，足以抵銷首期要多付的10萬大元有多，只是搏長遠供少啲，值嗎？

如果樓價幾個月後反彈…

現在大家一廂情願，希望樓價會跌兩成。如果夢境成空，那就慘了！

如果上車盤升到600萬以上，首期不但再多出10萬元，每月供款由17780元跳升至21337元，變相每月多供3500元。

如果你有家庭，需要買兩房至三房的單位，目標是800萬至900萬的物業，此刻不買，未來再升更是難買，因為「波叔PLAN」下，1000萬至1200萬的物業只可以做8成按揭，換言之如果心儀的單位是950萬，首期只是95萬元，但一旦升到1050萬元，首期就急升至210萬元，比原先多出115萬元。115萬，很多人要儲幾年才可以儲到。

買樓收租 值得等跌

收租物業標準借50% 按揭，換句話說，今天買500萬物業，首期就是250萬，若半年後真的跌到400萬，首期就是200萬，賬面即時慳50萬。

若用13000元出租，500萬買入價，供樓利息加管理費大約9000元，即每個月正現金流有4000元，收少一年，合48000元。若400萬買入，供樓利息連管理費就減至約7500元，即每個月正現金流有5500元。

首期少50萬，每月多賺1500元，咁計又真係值得再等等！
如果等到再跌兩成，真係有著數，等唔到兩成，等一成都好。
如果等唔到，樓價在幾個月後就反彈，最多高些少買番，沒甚麼大不了。

每一次樓市跌浪，如果有資金，有名額，值得買多間收租。如果唔肯平，租金回報不吸引，沒有必要勉強。

作為一個成熟的投資者，應該有不同的投資選擇。
以筆者為例，幾年前已開始減持住宅物業了，過去兩年高位賣出了大部份住宅，轉投工廈、大陸樓，工廈目標是穩定現金流，過去幾年每年都有15%至20% 回報，過去幾年有些物業樓價已經翻一倍、兩倍。自從非首置15% 辣稅、壓力測試，不能再儲樓，一間起兩間止，賺得幾多？買住宅收租已沒有以往那麼吸引，是時候開拓視野與思維。