租金回報應該點計？計唔計管理費？ 用買入價定現價計？

要衡量一個單位是否值得投資，除了看銀行估價及最近成交，還會有人看租金回報率，尤其是打算長收租的投資者，更重視這因素。但租金回報率究竟是如何計？應否計算管理費？用買入價還是現價計算？多少回報才算合理？

租金回報的計算方法很簡單 = 年租金收入／樓價

如果用月租計算 = 月租 X 12 / 樓價

應否計算管理費？

沒有明文規定，視乎你的需要而定。

筆者的習慣是…如果管理費只是數百元，就不浪費時間了。如果是新樓，每呎3、4元，對整個租金來說影響較大，筆者多數會計。

應該以入貨價計算？還是以現價計算？

如果目的是會計…計算個人的資產回報，處理個人財務，你最需要知道的，是你付出了多少成本，收取多少回報，應該計買入價，因為這是你真正付出與收益。

如果目的是評估買賣策略…例如樓價已經升了很多，你正在考慮是否應該將物業出售，租金回報其中一個非常值得參考的指標，這時候應該以市值計算，如果回報太低，或者跌得很快，代表租金追不上，亦是乾升，有泡沫風險。

舉例：你在2003年買入一個舊樓單位

　　　買入價100萬，市值500萬，現租金12,000元。

從會計角度，你純粹想知道自己現時的資產組合有多少回報，就應該用100萬計算，回報率就是14.4%，見到都開心。

從投資策略角度，如果你想評估現時是否過高，是否應該要換貨，就應該用500萬計算，回報率就是2.88%，太低了！可以考慮沽出換貨。又或者可以評估現租金是否太低，是否有調升租金的空間。

幾多回報才合理？

不同物業有不同標準，以現時的水平計算…

• 新樓如果唔計開放式，很多時候只有5~3%！
• 如果是二手屋苑，一般只有3~3.5%！
  近日很多二手屋苑被推高，租金回報比前差好多。
• 如果你買的是二手樓、舊區、單幢樓，就有機會做到5~4%！