新居屋開售 抽定唔抽？ 三個建議令居屋市場更健康

2022年的居屋資料已於上週五(2月18日)上載於網上，本週五(2月25日)將正式接受申請。由於今輪居屋以市價51折發售，而且不少屋苑都位處市區，例如北角驥華苑、啟德啟欣苑、沙田愉德苑等等，所以預料新一輪的居屋申請將十分踴躍。

但最近有學員就問筆者，未來政府將有不少資助房屋推出市場，供應如此多，有可能為樓市降溫嗎？特別是現時連居屋樓價也不斷創新高，好像幫不了基層市民，聽說政府還會加重轉售限制，將來轉手更困難，如此還抽得過嗎？

我的意見是，有資格抽當然抽得過。

其實現在居屋市場很不健康，若政策方向不變，未來新居屋的二手價只會不斷爆升。之前我和不少業內人士，都曾經在文章及影片中分析及講解過，如何令居屋政府更加健康，都唔知要講幾多次，政府才會聽見聲音。

總結一下給予居屋政策的三個建議：

（一）拜託！不要再開納米則！

朋友：抽中居屋，唔知買唔買好…
筆者：點解唔買呀？剩返好遠嘅屋苑？
朋友：唔係，剩返啟鑽苑…
筆者：居屋王喎！仲有剩？咁筍？
網友：剩返百多呎的納米則，買又唔夠住，唔買又可惜…

想問問政府，為甚麼要建居屋？不是想改善基層市民的生活環境嗎？不是想有能力的公屋戶可以自置物業，將公屋讓給有需要的人嗎？

那為甚麼要建那麼多納米則呢？怕市民負擔不來？放心吧！如果負擔不來，就會繼續留在公屋，根本就不會買居屋！換得樓必然是經濟條件已有改善的公屋戶甚至富戶，居屋價錢平一大截，又有政府擔保，必然負擔得來。

看數據吧！每次開售，都是大單位賣光，納米則反而不受歡迎。多開兩房、三房則吧！

（二）拜託！不要再加重轉售限制！

近年不斷有居屋破頂成交，幾年間樓價就倍翻，業主大賺！

很多專家學者眼紅，站在道德高地，高呼資助房屋是幫人買樓自住，不是幫人賺錢，於是促請政府加重轉售限制。

錯！錯！錯！

之前已經寫文章分析過，越限制，居屋樓價越高！點解？因為破頂的都是樓齡新的居屋，買家願意盲目高追，最主要是因為政府的擔保期未過，買家可以免壓力測試買樓！

從供應層面看，之前曾經停售居屋一段很長時間，令市場上未過政府擔保期、毋須壓力測試的供應非常非常少，簡單來說，只有近幾年入伙的居屋而已。

需求層面看，除了資助房屋市場的買家，近年又多了一批白居二買家。供應稀缺，需求不斷，就導致很多樓齡新的居屋天價成交！

如果再加重轉售限制，即是說未來的居屋，長時間不能注入二手市場，但需求卻年年累積，結果只有一個，現有樓齡新的居屋，會繼續破頂再破頂！

（三）拜託！放寬舊居屋政府擔保及補地價安排！

很多舊居屋位置很好，但很少買賣，主要原因是過了政府擔保期，借按揭要做壓力測試。

只要政府放寬擔保，讓買家免壓測買樓，市場上就會即時有數以萬計的新供應注入市場，天價居屋即跌！同時也讓有需要的買家，有較多的選擇，做到真正安居樂業。

又或者，放寬補地價安排，例如低息、優惠價讓舊居屋業主補地價於二手市場放售放租，同樣可以即時讓數以萬計的新供應注入市場，可以即時令到私樓市場也降溫。