撻訂常見3原因 絕非買家看淡樓市 教你二按點計壓力測試

市場有不少關於物業消息，當中包括撻訂。然而，很多人一看到撻訂消息，就覺得是買家看淡樓市，所以縮沙連訂都唔要。然後再被傳媒大肆吹虛一番，於是就給人「樓價要跌啦」的錯覺。其實撻訂因有很多，今次就同大家分析一下買家訂撻心理。

很多報導，筆者都不太在乎，其中包括撻訂個案。主要原因有以下幾個：

原因一： 個別買家不能代表市場

首先，任何時候都有人看好，有人看淡。就當買家真的後悔買樓，選擇撻訂，只代表個別買家看淡而已。

除非撻訂的數量很多，如果只是寥寥幾宗個案，參考價值實在不高，要明白他們只是散戶，尤其是細單位買家，可能跟你一樣，根本從未買過樓，更不要說經歷過樓市起跌。他們很容易受到身邊的姨媽姑姐、報章報導所影響，就好似當年筆者家人抽新居屋綠悠雅苑，不是有一半中籤者退出嗎？今天後悔的又是誰呢？

原因二： 對個盤樓盤沒信心

其次，買家撻訂可能只反映他們對個別樓盤的信心。
大家都知道去到新樓展銷會，很多時都會被現場氣氛影響，落咗訂之後返屋企諗清楚，睇多幾個樓樓盤之後，發覺這個樓盤其實不太適合自己，或發覺自己買貴了，原來另一個樓盤更適合自己，更便宜，於是選擇撻訂，也是人之常情。

原因三： 計錯數 入息過唔到壓測

再者，很多個案其實是因為計錯數！
以為自己可以過到壓力測試，誰知原來過唔到，被迫撻訂！
筆者都會睇新樓，都會聽聽代理介紹，親耳聽過，原來真係有代理唔識計。如果買家自己都唔識，中咗招都唔知！

二按壓測計法：

有些新盤會提供二按，然而二按的利息，一般比一按高。
一按方面，舉例是H+1.7% (Cap P-3.1%)，即是封頂上限為2.15%，計算壓力測試就是2.15% + 3% = 5.15%。

然而如果你借二按，舉例首三年P-2.1%，即是3.15%，之後調整至P-1%，即是4.25%，計算壓力測試的時候是以你整個按揭計劃之中，最高的息率為準，即是4.25% + 3% = 7.25%！

計算的時候，不是分開一、二按計算壓力測試，而是整筆貸款以最高的利率計算。例如400萬樓價，一按240萬，二按120萬，不是以240萬（5.15%）+ 120萬（7.25%）計，而是360萬（7.25%）計，兩者每月模擬供款相差15%，以30年供款期計算，貸款人的入息要求亦由約3.9萬提高至4.5萬。

如果二按的供款年期短，例如只有25年，就要整筆貸款以25年計算，入息要求就要再提高，可想而知相差多遠！筆者不排除個別銀行有機會較寬鬆，這是一般計法，不少買家就是因為計錯數，又唔夠首期被迫撻訂！