啟德建簡約公屋最大不妥 影響樓價事小 對前景失信心事大

最近樓市一單大新聞，就是啟德興建簡約公屋。雖然簡約公屋有八個選址，包括牛頭角、柴灣、屯門兆康、小欖、元朗及上水蓮塘等等，但以啟德爭議最大，一來規模大，有逾萬伙，二來屬於市區貴重的豪宅地，不少人都關注簡約公屋會否影響區內樓價，更有人直接政府有違當初規劃承諾，未來難以達到CBD2的發展。

其實筆者也沒想到社會各界的反應會那麼大~~

正如上一篇文章所說，興建公營房屋對區內樓價影響沒有想像中那麼大，實際有多大影響，要視乎幾個因素。

第一，該地區是上車區還是中產區、豪宅區；第二，公營房屋的規模及佔比有多大；第三，整體規劃是否能夠做到公私分離。有興趣的朋友可以搜尋筆者上星期的文章《公營房屋會否影響區內樓價》。

雖然如此，但就政府選址啟德世運道興建逾萬伙簡約公屋，筆者亦同意地區人士所說，並不恰當！

有違CBD2的發展概念

筆者記得CBD2的發展大約在2010年展開，當時筆者剛剛成立培訓中心，與學員們到九龍灣那邊大舉出擊，當時就是看好前啟德機場那大片又罕有的市區靚地，不可能日日放在那裡曬太陽，必然會有大規模的發展，絕對沒有內幕消息，純粹是眼光及分析而已。

就在我們買入單位之後不久，政府就公布了「起動東九龍」計劃，將東九龍發展成為香港第二核心商業區CBD2。先是工業區轉型，看城規會網站就知道，幾乎整個東九龍的土地用途由工業（I）改劃為商業（C）或其他用途（OU），鼓勵工廈活化重建。由2013年開始，我們的團隊在東九龍投資了多個工廈活化項目，有分層活化，也有全幢活化，單位差不多已經全數賣出，獲利甚豐。

啟德是起動九龍東核心

現在大家見到的東九龍，已經不是以往的工廠區，而是商廈林立的商業區了。活化工業區之後，有很多文化及旅遊建設，例如觀塘海濱長廊、啟德郵輪碼頭等等，加上將軍澳區發展，整個東九龍很有活力。

整個「起動東九龍」計劃的最終章，就是啟德發展。又或者可以說，之所以有CBD2這個概念，很大程度上是因為有啟德這片又大又罕有的市中心土地，是整個計劃最重要的一部份，有最大的體育園，有地下步行街，有都會公園，亦有很多豪宅及商業樓面。

就像西九龍，有商住區、高鐵站、西九文化區，組合成一個香港地標，在世界各地旅客面前展現香港形象。啟德亦有同樣效果，原有計劃甚至比西九龍更厲害。

今次在欠缺諮詢及深思熟慮下，將大片土地改劃成為簡約公屋，有違CBD2概念，破壞前人十多年心血。

有違商品說明條例精神

發展商願意高價投地，小業主願意付出較一般市區高的價錢買樓，原因是甚麼？就是認同CBD2的規劃與理念。

大家對社區有憧憬，然而在賣地後，甚至賣了很多樓後，有關當局就區內發展一改再改，先是擱置單軌列車，然後再改劃商業用地，到今天更大規模興建公營房屋，就像你訂了一個豪華盆菜，說好了鮑參翅肚，發現貨不對辦，又沒有鮑又沒有翅，不是違反商品說明條例精神嗎？

重點是，政府政策一改再改，已有人質疑政府會否如期在7年之後交還啟德地皮作商用發展，令投資者對啟德前景失去信心。

期望有關當局多聽取市民意見之外，多與不同部門溝通，不要見到有地就起，中環海旁都有好大幅地，能起公屋嗎？整體規劃是很重要的！