讀者問：我在東九龍上班，月入唔多，大約4萬，原本想在該區置業，可惜等了一年，越等就越貴，最近啟德又有新地王，業主又反價，到底要等到何年何月呢？應該放棄嗎？附近仲有冇低水筍盤呢？
本文於 2018 年 5 月 26 日刊於經濟一週
讀者來信
Anthony Sir你好，我在東九龍上班，月入唔多，大約4萬，原本想在該區置業，可惜等了一年，都等不到機會，越等就越貴，最近啟德又有新地王，業主又反價，個個都話啟德將來要賣3萬幾，東九二手屋苑都要睇2萬，真係咁誇？到底要等到何年何月呢？還是我應該放棄，到其他區搵樓呢？
回覆讀者來信
第一，呎價1.78萬？其實也不算太高…
近年中資財團加入搶地，令地價倍升，雖然近期中資財團已經減少參與，然而當地價被推高了，若市場沒有特別的負面因素，很難無緣無故會回落。之前長沙灣地王的樓面呎價都搶到1.75萬，如果你發展商，很希望奪得這塊地，你會如何出價？難道出價1.3萬嗎？事隔幾個月，加上是啟德發展區，呎價1.78萬其實也不算太高。
第二，呎價1.78萬？其實高估了…
據報導，今次地王位處兩幅商業地皮中間，而且可以直駁港鐵站，最重要是除了住宅之外，還有逾30萬平方呎商業樓面可作商場之用，新地是管理商場的高手，商場理應比住宅部份更值錢。有測量師分析，若商業部份呎價估值為2至2.3萬，餘下的住宅部份呎價估值其實只是1.3至1.6萬，與之前海航投地，及後期轉手予恆地與會德豐的呎價差不多，並非如外界演繹般高出很多。
為甚麼大家都理解為「天價」、「顛價」？
市場就是如此！當市況旺的時候，大家都會集中發掘創新高、反價等等的新聞，大字標題，這樣才夠吸引，至於一些低價成交新聞，由於新聞價值低，自然石沉大海，就算有都只是短短兩三句。今次啟德地，既然表面上呎價創新高，自然被解讀為「天價」、「顛價」，樓市將會再創新高云云。至於其他項目，尤其週邊項目，自然借勢加價加推，至於業主，自然也借勢反價，一呼百應，受氣氛影響，買家更容易投降，越買越貴。然而當市況差，例如2016年初，情況就不同，大家都集中發掘「劈價」新聞，越買越平。
原來增加供應，也未必能令樓價降溫！
以前師傅教落，多供應的地區要避開，因為新樓賣的時候要跟週邊的二手競爭，會貼二手價，令週邊二手成交停滯，樓價因而跑輸。恐怕前輩們見到今天的情況，跌到一地眼鏡了！原來在政策扭曲、資金泛濫、供應短缺的情況下，每次賣地，都會有地王，每次有新盤出，都會有新高價，週邊業主都可以借勢反價。看看屯門新盤，三線位置都可以賣到一線價錢，而且還要極速沽清，怎會平呢？
如果你想買樓，就要了解現實，避開熱點，快人一步。
最近筆者與同學們都有買到筍盤，雖然數量不算多，但最少比市價便宜，看到有兩成水位。首先，避開熱炒地區，在旺市下，熱炒地區往往被高估，往往升凸。其次，避開起哄地區，例如前文所說有地王誕生，有新盤天價推出的，肯定要買貴。第三，要快人一步，要多落區睇樓了解各區發展，在新聞未鋪天蓋地的時候就要出手，例如當年啟德一號剛推出，筆者就叫讀者留意週邊低水的譽港灣、傲雲峰等，今天升到顛了。
今年東九仍會有很多新聞，除了啟德、九龍灣等熱炒地區，早幾年筆者與同學已進駐觀塘，可以留意。
九龍灣最近啟德，而且大屋苑又多，所以一早就炒高了。至於將軍澳因為有很多新盤，亦間接推高二手樓價。相反觀塘仍然未被大家發掘，但今年年底將會有大型新盤推出，有機會再詳談。
想了解更多買樓知識，可以報名Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班
報名連結：https://www.onepercent.com.hk/yes
Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班
Lesson 1：開闊眼界！原來買樓可以賺咁多 (Brian Sir 主講)
Lesson 2：新手上車．致富攻略！賺取你的第一桶金 (Anthony Sir 主講)
Lesson 3：高手投資．攻防戰！突破辣招倍增資產 (Anthony Sir 主講)
Lesson 4：財技！按揭槓桿，買樓原來可以唔使錢 (Anthony Sir 主講)
Lesson 5：高手專題 – 強大導師團 讓你成為專業投資者
Lesson 6：真劈價．買平超過100萬 (Brian Sir 主講)
了解課堂內容：https://www.onepercent.com.hk/yes
精彩內容：
– 炒家21式 高買低賣常用技巧
– 獨創YOURS揀樓法則 認識不同的物業投資策略
– 出價3部曲 教你如何鎖定買入價
– 秤貨4部曲 尋找低水兩至三成的筍盤
– 零售期買樓技巧
– 創造現金流 40厘回報投資點做？
– 真實個案 分享如何買平超過100萬
– 打造物業黃金組合 冇首置名額都有投資機會
– 最少兩小時任問任答 手把手幫大家上車
了解課堂內容：https://www.onepercent.com.hk/yes
Anthony Sir/Brian Sir不定期Facebook Live
請讚好及追蹤Facebook專頁「第一桶金」收看﹗
關於【１％ 投資培訓】
過去 10 年…協助無數年青人成功上車，協助無數小業主賺取千萬資產，財務自由！
1%由2009年開始創辦投資課程，以實戰方式、手把手替同學上車，然後再透過財技將買得的物業一變二，二變四，然後再投資於工廈增值、大陸樓等其他物業範疇，為大家製造被動收入，達到財務自由。
想了解更多買樓知識及我們課堂內容，歡迎先報名Anthony Sir 8小時物業投資精華體驗班，只需$588，但大家買樓隨時可以慳上幾十萬，絕對值得﹗
立即訂閱【第一桶金 Day Day Gain】Youtube 頻道
更多精彩短片，陸續登場！
https://www.youtube.com/c/DayDayGain
更多精彩文章！立即 Like and Share
第一桶金專頁 www.facebook.com/anthony.wealth