二手公屋、二手居屋、私樓 新手上車 點揀好？

香港有不少人自小住公屋，長大後有一份不錯的職業，收入不俗，有能力買私樓。但因為手上有綠表資格，於是就煩惱，究竟買二手公屋、二手居屋、還是私樓好？

沒有綠表資格 最好買私樓

單從物業比較，毫無疑問，有能力當然是買私樓最好。
即使價錢貴啲、樓齡舊啲、面積細啲，都是值得的，始終私樓是自由市場，將來可以自由買賣，亦可以隨時出租。再加上現在林鄭Plan之下，可以做高成數按揭的上車盤多很多，正好是年青人上車好機會。只要揀中有升值潛力的地區，幾年之後，又住又賺。

有綠表資格 可考慮買居屋

然而家中有綠表資格，策略上可以有更多變化。
由於家人有自住需要，可以考慮用綠表價，買二手公屋或居屋自住，餘下資金再作其他投資，二手公屋、二手居屋如何選擇？
從物業質素角度分析，二手居屋明顯比較優勝。一般建築質素上的分別，睇樓的時候都可以見到，不多談了。筆者想講的反而係非建築質素，即無形的質素，最影響物業將來的價值。

買二手公屋 可免則免

公屋嘛，雖然價錢最平，但難以向上流動、升格。
整個屋邨幾千伙，大部份租，少部份買，即使同一幢、同一層，你的單位是買的，但旁邊的單位卻是租的，本質上永遠都是公屋，是為最基層市民而建的公營房屋，身價始終較低。而且物業管理也較麻煩。

優質居屋樓價媲美私樓

居屋嘛…則有機會向上流動、升格。
首先，居屋是全數出售的，從入伙的一刻開始，明顯地你的鄰舍經濟能力比較高。再者，隨着年月的洗禮，不斷會有人補地價，不斷會有買買賣賣，久而久之，屋苑就會開始私樓化，尤其是一些位置優越的屋苑，比較早期的有港島南的漁暉苑、九龍東的麗晶花園等，基本上與私樓無異，又例如港島東的康山花園，九龍中的富榮花園，更是當中的佼佼者，實用呎價高見1.7萬至1.8萬，比同區很多私樓更值錢。

如果你的策略是押注在一個自住單位，當然選居屋好。雖然港府收緊了居屋的轉售限制，首次轉讓期由原來的兩年延長至五年，而補地價在自由市場出售，由原本的10年延長至15年。但其實首次轉售的話，五年期限不算很長，而且如果選擇繼續在綠表市場轉售，15年的限制也無影響。

然而你亦可以選擇一開二，先用最低的成本買一間二手公屋解決自住需要，然後用餘下的資金及供款額，平平哋買間私樓投資。

同學戰績 用公屋、居屋做踏腳石

二手公屋勝在夠平！筆者有位投資兵團的戰友，早年在九龍市區用綠表在某屋邨買入一個二手公屋單位，實用面積有近500呎，只花了約160萬，實用呎價不到3,000元！首期更只需要16萬！買入單位後朋友將單位大翻新，間了三間房，三代同堂仍綽綽有餘。太太收入較低，做公屋單位的貸款擔保人，他自己則打算運用餘下的資金及供款額，平平哋買一個私樓單位作投資，適逢樓價調整，已經成功執平貨。有資金實力的朋友，不妨考慮這個方向。

又或者買個細二手公屋單位給老人家自住，自己在附近再買個細私樓單位自住，既有私人空間，又可以做到更高按揭成數，財務安排更靈活。

我們其中一位師兄Andy，就是由一間公屋開始，最後選擇用公屋轉買居屋，然後再轉戰私樓市場，這幾年已變出好幾間物業。想知道他的成功故事，可參考這條影片。