樓市調整，很多網友都想上車，可惜唔夠首期，想借 8 成按揭！即是只可以買 4 百幾、5 百幾萬樓，邊類最值得買？
最近上車盤多咗！
唔係因為樓價跌咗好多，調整剛剛開始，跌咗少少啫！…上車盤多咗主要係因為…市場屈服咗！以前講上車盤，都是講400萬以下，現在講上車盤，大家都已經講600萬！
為甚麼是400萬？600萬？當然是因為按揭啦！
根據金管局的指引，400萬以下才可以借足9成，600萬以下才可以借足8成，之前寫過好幾篇相關文章。又有很多網友問，如何可以借足8、9成？試過問銀行，要求好多，難度好高，有甚麼技巧？入息唔穩定點算等等，按揭講座再分享，先講樓…
600萬以下可以買甚麼？
（一）上車屋苑的細單位
現價值搏率：★★★
選擇很多！很多熱炒上車屋苑，細單位普遍都在600萬以下。
例如大家熟悉的河畔花園、荃灣花園、得寶花園、金獅花園等等，最近沙田第一城不少上車盤的叫價，都重返600萬以下。然而要留意的是，三年前樓價下跌的時候，類似的單位大概調整至300萬左右，記得當時筆者陪同學員執平貨，有學員以270、280萬右的價錢買到金獅花園的細單位，TVB【有樓萬事足】都有分享，又有學員以320、330萬左右，買到得寶花園的細單位，印象比較深刻。現在很多單位成交價大約480~550萬左右，仍然在600萬以下，可以做到8成按揭。但由於之前的升浪炒得太高，所以筆者對現價值搏率有點保留，如今次有適度調整則可考慮。
單位呎數大約是250呎至280呎，勉強可以兩到兩間房。
幾個月前高峰期，部份熱炒屋苑如沙田第一城、河畔花園等，呎價已經衝破2萬了，值唔值呢？風險大唔大呢？上望空間有幾多呢？租金回報是否合理呢？相若的呎價，相若的質素，同樣是600萬以下，市區選擇亦不少，甚至港島區，包括港島西、筲箕灣等都有，如果去到九龍區，例如九龍西，甚至可以再平幾十萬甚至近百萬，租值也差不多，亦即是所謂性價比高。今天樓市已經開始調整了，大家可以留意住走勢！上次跌浪我們就是這樣執到平貨！
大概調整幾多，呎價大約幾多，價錢先叫抵呢？
市區的屋苑又甚麼性價比較高的選擇呢？
如何劈價入市呢？講座及課堂再分享。
（二）樓齡40年以下的單幢樓
現價值搏率：★★★★
如果買單幢樓的話，可以買到300多呎至400呎的單位。
單幢樓的交投量沒有那麼活躍，但價格比較平穩，跌的時候沒跌那麼多，升的時候亦沒有升得那麼急。與很多熱炒的上車屋苑相比，同樣的價錢，可以買到的面積亦比較大，如果以相若的樓齡，即是大約40年以下來說，市區的單幢樓，呎數在300呎以下的，普遍400多萬有交易，至於呎價在300多的，普遍叫價500多萬，至於新界區， 300呎以下的叫價跟市區差不多，300呎以上的比較平一點，視乎地區而定，與熱炒上車屋苑比，面積較大，呎價較平。
很多單幢樓間格較實用，同樣價錢買多幾十呎，甚至多一間房。
300多呎面積，如果開則實用的話，普遍可以有兩間大房。如果懂得運用空間，甚至可以再多間一間房，變成一個三房單位，也是很多收租投資者喜歡的類型，過往筆者與學員們，做過很多很多這種工程了，將來出租或者出售，競爭力就更大了，有機會再分享。
（三）樓齡45年以上的舊樓
現價值搏率：★★★
同樣是單幢樓，舊樓、唐樓可以買到更大面積。
普遍45多年以上，甚至50年以上的舊樓，甚至唐樓，價錢可以再平一點，先講市區，300呎左右的單位，400萬以下都有交易。400多萬的預算，已經可以買到400多呎，500多萬的預算，甚至可以買到600呎的單位了。當然要視乎地區及質素而定，例如港島區的舊樓，價錢就要貴些少，九龍區例如油麻地、大角咀、深水埗等，新界區例如屯門、元朗等，都有這些呎價1萬以下的選擇，尤其是較多基層市民聚居的地段，管理質素較差的物業，價錢更平。
如果講價叻，甚至可以講到幾千元一呎！
尤其是一些舊唐樓，要走多幾層的，例如唐7樓、唐8樓，呎價幾千元的多的是，行8層啊！價錢平啲都好合理！老手買來收租當然沒問題，但如果新手，筆者建議要考慮清楚。（一）維修保養方面，50年樓了，就算人…病痛都多啦，何況樓呢？漏水、老化…必然的啦！你是否能處理呢？（二）按揭方面，雖說旺市下有些銀行都願意借錢，但由於日久失修，如果有維修令，高成數按揭就未必可以借到，就算借到，年期亦會比較短，如果以供款年期加樓齡不高於70~75年計，隨時只能供20~25年，有朋友買了一個質素較差的唐樓，銀行只願以65年減樓齡，只借15年，每個月的供款大增，大失預算。（三）轉手方面，近年樓市旺到發顛，為甚麼舊樓仍然那麼平呢？點解咁易講價，隨時平市價兩、三成呢？最主要是因為隨着樓齡增加，借貸越來越難，市場接受程度亦減低，今天50年尚且如此，再持貨幾年，55年甚至60年賣出去，你要有心理準備，同樣要面對出貨難的問題，賺租還不錯，搏升值…難度比較高。
（四）納米半新樓
現價值搏率：★★★★
最近日出康城的LP6，一房單位亦是這類價錢…
雖然呎數看似差不多，大約是200呎至300呎，視乎地區及質素而定，但新樓的實性程度嘛…你懂的！這個呎數的單位，多數都是開放式單位，亦即是坊間經常講的納米樓。如果可以像LP6一樣可以開到一房則，已經非常好了！最近發展商開盤價錢相對較尅制，除了LP6之外，相信陸續會有一些600萬以下的細單位。至於半新樓，早幾年賣樓花的樓盤亦開始解禁，筆者最近亦收到一些代理報盤，例如紅磡的環海東岸、大角咀的利奧坊一期等。最近亦有不少戰友在市區找到一些幾年樓齡的半新盤，性價比都幾高。
很多前輩都說，納米樓空間細，供應多，將來唔值錢！
但幾年又過去了，納米樓越戰越勇，無論賣價、租值都跑贏。當然揀的時候亦要花點心思，如果可以揀到一些有一房，或者可以當一房用的納米單位，競爭力就更高了。揀納米樓不是那麼容易的，除了要比較單位，還是秤會所配套設施，有機會再詳談。
600萬講住咁多先…
以上值搏率以現價計，隨着樓價調整會有變化，密切留意筆者的專頁，到時再Update，大家可以Like、搶先看筆者Facebook專頁，隨時更新，至於詳細甚麼地區、甚麼盤，睇樓團、講座再分享~~
又有網友問：
還有400萬以下的樓嗎？
有的！不過小心中伏！
現時市場上400萬的選擇已經寥寥可數，有還是有的…
但千萬不要見到400萬以下就飛身撲埋去！就筆者所見，例如有些呎數大約200呎至250呎左右的單位，新界區可以買到大幾十呎，樓齡不算太舊，大約30多年的單幢式物業，呎價相對較高！以往我們買樓會睇呎價，覺得不可思異，但今時今日大家買樓都不看呎價，最重要睇Lump Sum，業主開價都以400萬做指標，有些業主甚至會挑戰底線，418萬、428萬…就看有沒有買家願多付首期追價，價錢偏高是常識吧！問題是…是否可以估足價呢？如果估價不足，同樣借不到9成，這個單位有何優勢呢？
想想為甚麼要買400萬樓，借9成？不是400萬就借到！
另外又有些樓齡很舊的單幢物業，甚至唐樓，還有這個價。
例如我們熟悉的油尖旺區、紅磡土瓜灣區，要找到這些單位不難，單位面積比之前所講的再大一點，300多呎，甚至400多呎都有，尤其是樓齡達50年或以上的，由於比較難出貨，議價亦比較容易，以租值、呎價等指標計算，可謂低水兩、三成！如果打算長線收租賺取租金收入，是不錯的選擇。但如果你想將來賣個好價錢，差價上賺一筆，將來可以樓換樓，甚至一開二，那就未必做得到了。正如你買入的時候，業主都是因為難出貨而願意平，將來到你出貨的時候亦會遇到同樣問題。另外，亦要留意樓齡太舊的物業，尤其是唐樓，按揭保險公司是否願意借8、9成？
如果能力許可，筆者建議不要盲追400萬以下。
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