不少朋友睇完樓問意見，樓齡近 40 年的納米樓，200 幾呎都要 400 幾萬，9 成按揭都做唔到，租金約 1.1 萬，如果冇樓要自住冇得講，如果純粹投資，係咪仲值得追入呢？定係買大陸樓好呢？而家就比較吓…
本文於 2018 年 4 月 14 日刊於經濟一週網站
真人真事，最近發生，年青朋友真實困境…
朋友： 「最近睇咗幾個單位想問吓你意見呀。」
筆者： 「好呀，講嚟聽吓。」
朋友： 「筲箕灣XX樓，270呎，收實360萬。」
筆者： 「好似係唐樓嚟喎。」
朋友： 「係呀，唐5樓。」
筆者： 「樓齡好舊，又冇收購價值，將來出貨難喎。」
朋友： 「深水埗XX大廈，280呎，收實420萬。」
筆者： 「呎價好貴，樓齡40年，地段麻麻，冇乜水位。」
朋友： 「唉~~」
筆者： 「做乜唉聲歎氣？」
朋友： 「搵咗成個月都搵唔到3百幾萬樓。」
筆者： 「應該仲有嘅，屯門元朗有冇睇過？」
朋友： 「睇過啦，2百幾呎都叫到3百尾。」
筆者： 「爭少少啫。」
朋友： 「我儲得幾十萬首期，人工又唔高，計過最多買3百頭。」
筆者： 「細價樓炒到好貴，3百頭真係冇乜貨。」
朋友： 「就算有，都係頭先嗰啲，又舊、質素又差、呎價又貴。」
筆者： 「好急買嚟住咩？」
朋友： 「又唔係話急嘅。」
筆者： 「咁咪睇吓先囉，而家咁顛冇必要搶丫。」
朋友： 「其實係想買嚟投資，驚而家唔買遲啲仲貴買唔起。」
筆者： 「咁如果從投資角度睇，呢啲價，呢啲樓，冇乜水位喎。」
朋友： 「你覺得唔會升？」
筆者： 「又唔敢咁決斷，不過就算升都睇唔到會升好多。」
朋友： 「咁又係，唔通呢啲納米舊樓賣到2萬幾蚊呎咩？」
筆者： 「如果純粹投資，大陸樓賺得仲多啦！」
不要再說年青人要求多多了！
今時今日就算冇乜要求，想買間納米舊樓都唔易~~
2016年初跌市，不少同學乘勢執到筍盤，2字頭的金獅花園，3字頭的港灣豪庭，個個賺百幾萬、二百幾萬。自此之後，樓價就一支箭咁升，以前就話年青人唔知米貴，要求多多，又要地方大又要樓齡新又要地點靚，其實今時今日的年青人，很多都已經沒有甚麼要求了，但求買得起，2、3百呎、樓齡舊、單幢樓都殺。不過可惜政府辣招扭曲市場，細價樓貴到顛，尤其是新界區一些熱門的上車屋苑，200幾呎樓賣到470、480萬，呎價直撲2萬，仲費過唔少半新樓、港島樓，仲遠遠超出咗9成按揭門檻，失去細價樓的價值，試問點買得落手？仲要創新高，難怪年青朋友都唉聲歎氣。
如果有迫切自住需要，點算？任市場宰割？
其實有好幾個方向…其一，接受現實啦，樓價貴就梗架啦，但係貴得嚟，都有啲相對比較抵的，例如最近筆者都幫同學搵了一間近尖沙咀的細價樓，買了一間230呎左右的單位，320萬都唔使，呎價雖然唔算平，但計及位置及Lump Sum等因素，性價比都幾高。
其二，搵屋企人或者朋友挾份，買間大啲，Lump Sum高啲，近兩個月的睇樓Party，都有同學買到500萬左右的三房單位，筆者覺得升值潛力都唔錯，好多區都仲有呢啲盤。其三，如果真係迫切自住需要，純粹投資，不如跳出框框，睇吓大陸樓。
如果沒有迫切需要，點解要去受靶？！
投資嘛…又唔係自己住，最緊要賺到錢！
將來賣出賺到錢，收入又多咗，再戰港樓都唔遲！
先說升值潛力，今時今日資金充裕，只要早年買咗樓，個個都變咗百萬、千萬富翁，搶貴了資產價格。香港貴，大陸亦都唔平，不過大陸因為地方大，有幾百個大城市，每個城市的發展步伐都唔同，當中一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，發展成熟，樓價自然非常貴，呎價動輒過萬，至迫近香港。但國內仍然有很多二、三線城市，仍然處於起步階段，靚位、靚質素的物業，呎價仍然是1000元左右，只要城市繼續發展，大把上升空間，講真就算升一倍，都是2000元而已，搏升值容易得多。但機會多陷阱亦多，最近亦有不少偏遠地區的樓盤在香港推銷，價錢亦唔平，唔好見到大灣區三個字就飛身撲埋去，大陸地方好大，要小心選擇。
又有朋友說，雖然又舊又細又貴，但香港買借到錢嘛…
大陸樓都借唔到錢，邊有錢Full Pay？
咪住！…邊個話大陸樓借唔到錢？
近年大陸收緊借貸，唔想咁多人借錢買樓，的確係事實。很多城市都唔願意做香港人生意，香港人買樓借唔到錢，都係事實，這些城市的策略，可以找一些幾十萬的細價樓。不過首選呢？仍然有些城市可以借到錢！最近筆者與同學們再戰大灣區，師傅Giano搵到幾個筍盤，位置靚、質素靚，呎價都只是1千多元，最重要是傾到兩間銀行，願意提供最高7成按揭。然未必所有樓盤，所有人都做到，在大陸識人好過識字，加上我們買的伙數比較多，所以較容易傾，但最少有機會做到。以100萬單位計，只是30萬首期，月供只是3、4000元，點價過唔到關？持貨4、5年，即使樓價升一倍呎價都只是2千多元，只是一般熱門二、三線城市的價錢，總比期望香港樓再升五成、一倍容易吧！以本金計算已經翻3倍多了。
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