讀者問:代理介紹一個唐樓單位,大約300呎,價錢不到300萬,諗住邊住邊等收購,值得搏嗎?…筆者答:要考慮幾個因素,真係啱住?真係收?真係抵?有冇更好選擇?…如果借盡啲買間二手樓,淨番啲錢可以買多兩間大陸樓喎~~
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本文於 2017 年 8 月 18 日刊於經濟一週
讀者來信
Anthony Sir你好,最近有代理說有筍盤,帶我去看,原來是一個唐樓單位,大約300多呎,價錢不到300萬,還說有收購潛力,隨時賺大錢,你覺得買唐樓等收購值得搏嗎?
回覆讀者來信
筆者一直唔多贊成…
第一,係咪真係會收購你個單位?
第二,係咪真係值得買?
第三,係咪真係值得搏?
第一,係咪真係會收購你個單位先?
其實香港真係好多舊樓、唐樓,以土瓜灣為例,一望無際!你猜…會收購那一幢?去澳門賭場玩輪盤36格都買唔中,買唐樓?除非有內幕貼示,否則咁鬼多幢,點買得中?如果買唔中,咪坐晒艇?!
就算真係俾你買中,要等幾耐?
筆者唸中學時已經在觀塘的製作公司做Freelance,親眼目睹觀塘的收購,由構思到收購完成,足足搞咗廿幾年!就算真係買中,到賠晒錢的時候都已經退休,有錢都冇命享囉!
第二,係咪真係值得買?
一般唐樓單位放售,都會標榜自己有收購概念,然後賣個個好價,原本只值200萬,假設如果將來收購可以收到400萬,隨時以250萬、300萬賣給你。別忘記,有機會收購的唐樓,絕大部份樓齡都非常舊,很多甚至超過50年,萬一收購不成,再坐幾年,咪成60年樓?點賣出去呢?現在政策向首置傾斜,首置客會買嗎?投資客礙於15%辣稅,買貨已沒有以往那麼爽手,誰會買呢?租金回報確實係比一般物業高些少,唔劏4、5厘,劏就7、8厘,若然賣唔出或將來出貨時被指唔合規格、壓價,一壓幾十萬,得不償失。
第三,係咪真係值得搏先?回報有幾高先?
一般市況下,唐樓的按揭成數會比較低,預五成會比較穩陣,就算借,按揭年期都會比較短,隨時只批十年、十五年,供款多。如果樓齡太高,或者結構有危險,甚至有機會唔借,假設做五成…
計計數先...先講搏收購,假設單位300呎:
估價每呎7,000元,共210萬;賣價每呎9,000元,即270萬,若收購預期每呎12,000元,共360萬…
按揭只能做105萬,換句話說,即165萬首期!
假設搏唔中…唔收購,唔使講,坐艇!輸到開巷!
假設搏得中…收購價360萬,賺120萬而已…
以165萬首期,搏賺120萬,仲要未必中,中都可能等廿年…
再計計數...如果用165萬做本錢買二手樓
借盡啲,唔止可以買到一層二手樓,仲有錢買多兩間大陸樓!
如果借盡8成按揭,可用100萬買個大約500萬單位,如果區內確實有收購重建,區內其他物業都會水漲高,如果物業升兩成,即是100萬首期搏賺100萬,如果物業升三成,即是100萬首期搏賺150萬,回報更高。還有餘錢65萬,可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住,又或者可以買多層大陸樓!兩層樓點都跑贏啦!筆者不賣歡等運到,喜歡自己增值,掌握自己的命運。
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