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很多人識買樓,但賣樓就未必識。其中一個問題,不知大家有沒有考究,就是地產代理叫你獨家放盤,你認為是好事?還是壞事?
早前就有一位同學問我,他說與父母同住,除了自住單位外,母親早年還買入了兩個單位收租,都是30至40年的舊樓,市價大約400萬左右。眼見最近市況轉弱,一家商量過想先放售其中一間,套現後等機會再買。有代理游說他們放獨家給他,說效果更好,他自己也拿不定主意,於是前來請教我。
淡市並非出貨時機
首先,想跟這位同學說的是,現時樓市氣氛,是入貨好機會,但不是出貨理想時機。
小市民很奇怪,市旺的時候,業主反價又反價,買家都會不斷追價入市,明知唔抵買都追!市靜的時候,業主劈價又劈價,買家都會縮沙,所謂剛性需求會忽然消失,明知又平又抵都唔買。
以現時的情況要出貨唔容易,想出靚價更要有經驗、有技巧、有人脈網絡,可以唔賣咪唔好賣住囉,出年個市好番先再賣。
不宜獨家放盤
第二點要說,如果同學真係想現在就放盤,根據筆者過往經驗,想出貨應該放多幾間,唔係放獨家。
一般而言,獨家代理合約期為三個月。意思是在這三個月內,你只可以透過這間代理行放售,如果你透過其他代理行出售,同樣要付1%佣金予該代理。
代理游說你放獨家的時候,總會有很多漂亮的理由,例如「你都見到我哋每個星期有喺報紙落廣告架啦,俾我哋做獨家,我哋會幫你落廣告推廣,嗰度都洗唔少錢架!」…又例如「成條街咁多代理,逐間放你唔煩咩,俾我哋做獨家咪一樣,我哋會放晒俾行家!」
嘉湖低價成交醜聞
大家記不記得早幾年爆出一單被朋友解讀為醜聞的新聞…
話說嘉湖山莊做出一宗驚人的劈價,中銀及匯豐估價分別是340萬元及374萬元,但該盤最終以260萬元成交,低市價近三成,買家正是放盤的代理行同事。
據報導,代理行回應稱業主八月初委託該行獨家放售,但是放盤幾個月仍然乏人問津,於是業主主動減價促成交易。
放幾家 可以比較
以上述的個案為例,其實只要代理行同事有向業主申報利益,買家是自己,而業主又同意的話,原則上就不涉及不公平交易。作為業主最想知道的是,係咪真係冇其他更好的出價?
現時市況淡靜,可能真係冇人問,筆者不敢質疑該代理的陳述,問題係呢間代理行冇唔代表其他代理行冇,例如佢還你260萬元,你可以話俾兩日時間你同屋企人商量,趁機會問其他代理,有買家出價,你哋有冇客要? 啱就280萬元俾你,冇我就簽架啦!如果真係冇,心甘命抵。
筍價代理自己要 懶得幫你推
唔好覺得好唔公平,代理自己買樓其實是常識吧!
筆者認識很多地膽代理,閒閒地十層、八層樓楂手,幾千萬身家,你估賺佣金真係賺到咁多咩,最主要係自己收盤,有超級筍盤梗係美女廚房,食咗先講,食唔晒,再俾相熟炒家、投資者,問心嗰句…好熟咩?有筍盤點解要益你?作為業主一定要懂得保障自己,除非你跟這個代理非常信任,例如筆者有位同事,她的母親就是某區的地膽代理,否則應該多用幾個代理。
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